Постанова
Іменем України
31 жовтня 2018 року
м. Київ
справа № 702/699/16-ц
провадження № 61-10454св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Антоненко Н. О., Журавель В. І., Крата В. І., Курило В. П. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро»
відповідачі: ОСОБА_1, фермерське господарство «Яцковиця»,
треті особи, без самостійних вимог на предмет спору: відділ Держгеокадастру у Монастирищенському районі Черкаської області, Монастирищенської районної державної адміністрації Черкаської області,
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» на рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року у складі судді Ротаєнко Д. С. та ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року у складі колегії суддів: Ювшина В. І., Гончар Н. І., Корнієнко Н. В.,
ВСТАНОВИВ:
У червні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Долинка Агро» (далі - ТОВ «Долинка Агро») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1, ФГ «Яцковиця», третя особа - відділ Держгеокадастру у Монастирищенському районі Черкаської області, Монастирищенської РДА Черкаської області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.
Позов мотивовано тим, що 14 березня 2006 року між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі площею 3,08 га, в тому числі ріллі 3,08 га.
Договір оренди було укладено терміном на 4 роки 11 місяців та зареєстровано в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2006 року. Термін дії договору до 03 березня 2011 року. Земельну ділянку за актом прийому-передачі об'єкта оренди орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування 14 березня 2006 року.
Додатковою угодою до договору оренди землі від 27 листопада 2007 року, яка зареєстрована у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при держкомземі України», було внесено зміни до розділу «Строк дії договору» та викладено пункт 8 договору у наступній редакції: «8. Договір укладено на десять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію». А отже, враховуючи дату реєстрації договору оренди та нову редакцію пункту 8 договору, термін дії договору до 03 квітня 2016 року.
У липні 2015 року ТОВ «Долинка-Агро» направило на адресу ОСОБА_1 лист про бажання продовжити дію договору оренди землі так як товариство має переважне право поновлення його на новий строк.
25 березня 2016 року ОСОБА_1 підписала договір оренди з ФГ «Яцковиця», який 08 квітня 2016 року було зареєстровано в єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 29170594.
Позивач вважав, що він має переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, оскільки після направлення ним пропозиції власнику землі про продовження договору оренди, він у місячний термін не отримав відповіді, отже, його пропозиція була прийнята відповідачем. По закінченню дії договору оренди землі він продовжує використовувати земельну ділянку.
У зв'язку з чим просив суд визнати недійсним та скасувати державну реєстрацію договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Яцковиця».
Визнати поновленим з 03 квітня 2016 року до 03 квітня 2026 року договір оренди землі укладений між ТОВ «Долинка Агро» та ОСОБА_1 від 14 березня 2006 року.
Рішенням Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення районного суду мотивовано тим, що відповідач повідомив позивача про відсутність бажання укладати договір на новий строк, а незначне пропущення строку для подання цих заперечень не може порушити абсолютне право власника на волевиявлення в здійсненні права власності.
Також суд вважав, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є день його підписання - 14 березня 2006 року, тому цей договір припиняє дію після закінчення десятирічного строку, який починається з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації, яка свідчить про набуття договором чинності (юридичної сили) і не може змінювати момент укладення договору.
Ухвалою апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року залишено без змін.
Погоджуючись з рішенням районного суду, апеляційний суд виходив із того, що суд першої інстанції, застосувавши положення статей 203, 215, 627, 638, 792 ЦК України, статей 19, 31, 33 Закону України «Про оренду землі», надавши належну правову оцінку поданим сторонами доказам, дійшов обґрунтованого висновку про те, що орендодавець відмовився від пропозиції орендаря продовжити строк дії договору оренди землі, тому у позивача відсутнє переважне право на його поновлення.
У грудні 2016 року ТОВ «Долинка-Агро» подало до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ касаційну скаргу в якій просить скасувати рішення Монастирищенського районного суду Черкаської області від 11 жовтня 2016 року та ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, мотивуючи свої вимоги неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що суди неправильно визначили строк дії договору, оскільки відповідно до пункту 43 договору оренди цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Таким чином, враховуючи дату реєстрації договору оренди та нову редакцію пункту 8 договору, строк його дії з ТОВ «Долинка-Агро» - до 03 квітня 2016 року. ОСОБА_1 уклала договір оренди з ФГ «Яцковиця» 25 березня 2016 року, тобто під час дії договору з позивачем, а тому такий договір відповідно до положень статей 203, 215 ЦК України є недійсним.
Крім того, суди не взяли до уваги, що орендодавцем не дотримано строк для повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди, а тому ТОВ «Долинка-Агро» має переважне право на поновлення договору з відповідачем.
У лютому 2017 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 подав до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ заперечення на касаційну скаргу в якому зазначив, що суди правильно встановили обставини у справі та визначились з характером спірних правовідносин та нормою матеріального права, що підлягає застосуванню. Передбачені законом підстави для скасування оскаржуваних судових рішень відсутні.
Підпунктом 4 пункту 1 розділу XIII «Перехідні положення» ЦПК України у редакції Закону України від 03 жовтня 2017 року № 2147-VIII «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» передбачено, що касаційні скарги (подання) на судові рішення у цивільних справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного цивільного суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
26 лютого 2018 року справу передано до Верховного Суду.
Положеннями частини другої статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Статтею 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним нормам процесуального права рішення апеляційного суду не відповідає з огляду на таке.
Суди встановили, що 14 березня 2006 року між ТОВ «Долинка-Агро» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі площею 3,08 га, в т.ч. ріллі 3,08 га.
Договір оренди було укладено терміном на 4 роки 11 місяців та зареєстровано в Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03 квітня 2006 року, термін дії договору до 03 березня 2011 року. Згідно з актом прийому-передачі об'єкта оренди орендодавець передав земельну ділянку, а орендар прийняв в строкове платне користування 14 березня 2006 року.
Додатковою угодою до договору оренди землі від 27 листопада 2007 року внесено зміни до розділу «Строк дії договору» та викладено пункт 8 договору у наступній редакції: «8. Договір укладено на десять років, зареєстровано у Монастирищенському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при держкомземі України», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 04 грудня 2007 року.
У липні 2015 року ТОВ «Долинка-Агро» направило на адресу ОСОБА_1 лист про намір продовжити дію договору оренди землі так як товариство має переважне право поновлення його на новий строк.
03 вересня 2015 року ОСОБА_1 направила позивачу лист з рекомендованим повідомленням в якому зазначила, що не має наміру продовжувати строк договору оренди землі.
02 лютого 2016 року ОСОБА_1 направила директору ТОВ «Долинка-Агро» лист, в якому просила до закінчення договору оренди землі передати їй земельну ділянку та висловила своє небажання продовжувати договір з позивачем. 06 лютого 2016 року товариство отримало цей лист під розписку.
25 березня 2016 року ОСОБА_1 підписала договір оренди з ФГ «Яцковиця», який 08 квітня 2016 року було зареєстровано в єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером 29170594.
Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 6-2777цс16.
Згідно з пунктом 43 договору оренди від 14 березня 2006 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Отже, строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, тобто після державної реєстрації, а не з моменту його укладення.
Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.
Проте суд апеляційної інстанції на вказане належної уваги не звернув, дійшов передчасного висновку про залишення рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову без змін.
Отже, оскільки строк дії договору оренди землі з ТОВ «Долинка-Агро» - до 03 квітня 2016 року, а ОСОБА_1, до спливу дії цього договору і під час його дії, а саме 25 березня 2016 року уклала новий договір оренди тієї самої землі з ФГ «Яцковиця», то апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що передбачені положеннями статей 203, 215, 640, 777 ЦК України, статті 125 ЗК України та вимог статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» підстави для визнання його недійсним відсутні.
Крім того, колегія суддів вважає, що висновок апеляційного суду щодо відсутності у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі є передчасним, оскільки зроблений без з'ясування всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.
У частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини друга-п'ята цієї статті).
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 57-60, 131-132, 137, 177, 179, 185, 194, 212-215 ЦПК України (у редакції, чинній на час розгляду справи), визначено обов'язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів.
Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення в справі неможливо.
Для правильного вирішення справи та встановлення наявності підстав для поновлення договору оренду землі, апеляційний суд повинен був встановити, чи дотримано орендарем встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строк для повідомлення орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а орендодавцем - строк для повідомлення про наявність заперечень проти поновлення договору оренди.
Вказані обставини апеляційним судом не встановлені.
З огляду на обмежений обсяг процесуальних повноважень Верховного Суду та на те, що апеляційний суд не перевірив й не встановив ті фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення позовних вимог, ухвала апеляційного суду підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
У силу положень статті 400 ЦПК України касаційний суд позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а тому, не має можливості вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.
За таких обставин, постановлене апеляційним судом рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, у зв'язку із чим, відповідно до статті 411 ЦПК України підлягає скасуванню з направленням справи до апеляційного суду на новий розгляд.
Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Долинка-Агро» задовольнити частково.
Ухвалу апеляційного суду Черкаської області від 22 листопада 2016 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий|М. Є. Червинська |
Судді: |Н. О. Антоненко |
|В. І. Журавель |
|В. І. Крат |
|В. П. Курило |