Ст. 777. Переважні права наймача

Чинна редакція від 08.03.2024 · Кодекс України набрав чинності 01.01.2004

Книга П'ЯТА. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО → Розділ III. ОКРЕМІ ВИДИ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ → Підрозділ 1. ДОГОВІРНІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ → Глава 58. НАЙМ (ОРЕНДА) → § 1. Загальні положення про найм (оренду)

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно.

{Частина друга статті 777 із змінами, внесеними згідно із Законом № 3587-IX від 22.02.2024 }

{Офіційне тлумачення положень частини другої статті 777 див. в Рішенні Конституційного Суду № 31-рп/2009 від 10.12.2009 }

Редакції цієї статті

Тут лише ті дати, коли змінився текст саме цієї статті: редакції акта, які її не торкнулися, у список не потрапляють. Інколи зміна стосується не самої норми, а лише приміток про внесення змін — сторінка порівняння каже про це прямо.

Правові позиції Верховного Суду

Слід відрізняти інститут автоматичного поновлення (пролонгації) договору на тих самих умовах (внаслідок відсутності заперечення — ст.764 ЦК та ч.2 ст.17 Закону №2269‑XII) від інституту продовження договору на новий строк через реалізацію переважного права добросовісного орендаря (укладення нового договору — ст.777 ЦК та ч.3 ст.17 Закону №2269‑XII).

Правовідносини: правове регулювання пролонгації договору оренди та реалізації переважного права орендаря

6.5. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. 6.6. Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах.…

Велика Палата ВС, постанова від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, п. 6.5, 6.6, 6.10, 6.11, 6.26 · цитують у 942 рішеннях · текст рішення

Від висновку в цій справі відступили. Перевірте, чи стосується відступ саме тієї позиції, на яку збираєтеся послатися.

Якщо власник предмета найму (оренди) порушив переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі (ч. 2 ст. 777 ЦК), належним способом захисту є позов про переведення на наймача (орендаря) прав та обов'язків покупця, а порядок такого захисту регулюється за аналогією ч. 4 ст. 362 ЦК.

Правовідносини: захист переважного права наймача/орендаря при відчуженні предмета найму (оренди).

48.…

Велика Палата ВС, постанова від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, п. 48, 49, 50, 51 · цитують у 127 рішеннях · текст рішення

Від висновку в цій справі відступили. Перевірте, чи стосується відступ саме тієї позиції, на яку збираєтеся послатися.

Переважне право наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) існує лише щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду); отже для реалізації цього права предмет договору найму та предмет договору купівлі-продажу повинні бути ідентичними (з урахуванням природи речі — рухома чи нерухома).

Правовідносини: переважне право наймача/орендаря на придбання предмета найму (ідентичність речі).

59. За змістом частини другої статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними. 60. Згідно зі статтею 177 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. 61.…

Велика Палата ВС, постанова від 23.06.2020 у справі № 909/337/19, п. 59, 60, 61, 62, 64 · цитують у 127 рішеннях · текст рішення

Цивільний кодекс України та Закон №161‑XIV забезпечують стабільність договірних правовідносин; розірвання договору є екстраординарною подією та можливе лише на підставах, передбачених законом (зокрема ст.651 ЦК України).

Правовідносини: стабільність договірних правовідносин та підстави розірвання договору оренди

Як ЦК України, так і Закон № 161-XIVпередбачає, що перебування сторін у договірних правовідносинах містить у собі наявність як прав, так і обов'язків у кожної зі сторін. Також гарантується стабільність вказаних правовідносин, що передбачено у статті 651 ЦК України, зі змісту якої вбачається, що розірвання договору вважається екстраординарною подією, що передбачене у вичерпному переліку підстав. Крім того, законодавець у частині першій статті 777 ЦК України зазначив, що орендар (наймач), який належним чином виконує свої обов'язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Велика Палата ВС, постанова від 21.11.2018 у справі № 530/121/17 · цитують у 6 рішеннях · текст рішення

Оскільки у частині другій ст. 777 ЦК України не визначено процедуру та спосіб захисту переважного права купівлі, до таких правовідносин слід застосовувати за аналогією закону положення ст. 362 ЦК України (на підставі ч. 1 ст. 8 ЦК).

Правовідносини: захист переважного права наймача/орендаря на придбання речі, переданої в найм (оренду), при її продажу.

Ухвала суду касаційної інстанції про передачу справи на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду мотивована тим, що у частині другій статті 777 ЦК не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК).…

Об'єднана палата ВС, постанова від 02.06.2025 у справі № 192/553/21, п. 50 · цитують у 6 рішеннях · текст рішення

Належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) у разі його продажу є позов про переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця за договором купівлі‑продажу.

Правовідносини: захист переважного права наймача/орендаря шляхом переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі‑продажу.

«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування. 42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення. 43.…

Об'єднана палата ВС, постанова від 02.06.2025 у справі № 192/553/21, п. 48, 49 · цитують у 6 рішеннях · текст рішення

Тезу сформульовано автоматично за мотивувальною частиною рішення; цитата наведена дослівно з тексту, а посилання веде рівно в той абзац, з якого її взято.

Рішення, де статтю названо у висновках

Наведено рішення, у яких статтю названо в розділі «Висновки щодо застосування норм права». Джерело — Єдиний державний реєстр судових рішень (відкриті дані, CC BY).