ОКРЕМА ДУМКА
суддів Великої Палати Верховного Суду Ткача І. В., Банаська О. О., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Мазура М. В., Стефанів Н. С.
щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 (провадження № 12-8гс26)
СТИСЛИЙ ЗМІСТ СУТІ СПРАВИ
1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Стор-агро» (далі - ТОВ «Стор-агро», позивач) звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області (далі - Великодимерська селищна рада, Рада, відповідач 1) і Товариства з обмеженою відповідальністю «Портал-агро» (далі - ТОВ «Портал-агро», відповідач 2), у якому просило:
- визнати недійсними договори оренди землі від 17.10.2024, укладені між Радою та ТОВ «Портал-агро»;
- скасувати державну реєстрацію речового права - права оренди ТОВ «Портал-агро» на земельні ділянки.
2. Звертаючись з позовом у цій справі, позивач зазначав, що він неодноразово звертався до Ради із клопотаннями про надання в оренду невитребуваних земельних часток (паїв).
3. 12.09.2024 Рада прийняла:
- рішення № 2521LХХІІІ-ІІІ, відповідно до пункту 1 якого вирішила надати дозвіл ТОВ «Портал-агро» на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості відповідно до схеми розпаювання земель колективної власності з метою передачі в оренду орієнтовною площею 130 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області;
- рішення № 2605LХХІІІ-ІІІ, яким надала ТОВ «Стор-агро» дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок (невитребуваних паїв) в натурі на місцевості відповідно до схеми розпаювання земель колективної власності з метою передачі в оренду орієнтовною площею 150 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області.
4. 08.10.2024 Рада прийняла рішення № 2614LХХІV-VІІІ, яким вирішила, зокрема: затвердити технічну документацію з землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельних ділянок невитребуваних та неоформлених земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості), розроблену ТОВ «Альянсюстиція», 112 земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (невитребувані земельні частки / паї) із земель колишньої колективної власності КСП «Зоря» на території Світильнянського старостинського округу загальною площею 130,0000 га (згідно з додатком 1) (пункт 1); передати в оренду ТОВ «Портал-агро» 112 земельних ділянок невитребуваних та неоформлених земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з земель колишньої колективної власності КСП «Зоря» на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області загальною площею 130,0000 га (згідно з додатком 1) терміном до часу витребування земельних ділянок їх власниками (пункт 2); встановити орендну плату за земельні ділянки (згідно з додатком 1) в розмірі 15 % від нормативної грошової оцінки (пункт 3).
5. 17.10.2024 на підставі цього рішення Рада (орендодавець) і ТОВ «Портал-агро» (орендар) уклали оскаржувані договори оренди землі.
6. 31.10.2024 Рада і ТОВ «Портал-агро» підписали акти приймання-передачі земельних ділянок, відповідно до яких орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
7. Позивач обґрунтовує позовні вимоги тим, що він є користувачем істотної частини масиву земель сільськогосподарського призначення, що розміщені у межах Світильнянського старостинського округу у Броварському районі Київської області, який входить до складу Великодимерської селищної громади, у межах якого розташовані спірні невитребувані земельні частки (паї). Позивач посилається на те, що спірні договори оренди землі від 17.10.2024, укладені між Радою і ТОВ «Портал-агро» на підставі рішення Ради від 08.10.2024, підлягають визнанню недійсними на підставі частини першої статті 215 та частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки передача в оренду земельних ділянок відбулася на підставі рішення Ради від 08.10.2024, яке ухвалене з порушенням статей 134 та 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) (без проведення земельних торгів) та частини четвертої статті 32 та речення першого частини четвертої статті 36 Регламенту Великодимерської селищної ради (всупереч встановленій процедурі ухвалення рішень).
Рішення суду першої інстанції
8. Господарський суд Київської області рішенням від 25.08.2025 у задоволенні позовних вимог відмовив повністю, посилаючись, зокрема, на те, що позивач не довів, що він є користувачем істотної частини масиву земель у розумінні частини четвертої статті 37-1 ЗК України, та не довів наявності порушеного права, що є самостійною підставою для відмови у позові.
9. Додатковим рішенням Господарського суду Київської області від 08.09.2025 заяву ТОВ «Портал-агро» від 27.08.2025 про ухвалення додаткового рішення задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Стор-агро» на користь ТОВ «Портал-агро» 50 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Постанова суду апеляційної інстанції
10. Північний апеляційний господарський суд постановою від 06.11.2025 рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову.
11. Апеляційний суд з посиланням на правові позиції Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, викладені у постанові від 06.02.2018 у справі № 822/712/15, та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду, викладені в постанові від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, дійшов висновку, що оспорювані ТОВ «Стор-агро» правочини є такими, що порушують права товариства як особи, яка першою звернулась до Ради із заявою про надання невитребуваних земельних ділянок (паїв) у порядку, визначеному статтею 13 Закону Українивід 05.06.2003 № 899-IV«Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі - Закон № 899-IV).
12. Апеляційний суд зазначив, що земельні права позивача порушуються оскаржуваними договорами оренди як особи, яка має право на першочергове отримання спірних земельних ділянок в оренду.
13. Надаючи оцінку доводам ТОВ «Стор-агро» щодо необхідності проведення аукціону при наданні спірних земельних ділянок в оренду, суд апеляційної інстанції зазначив, що за умови одночасного звернення двох і більше осіб доцільним є застосування конкурсної процедури надання земельної ділянки в оренду, яка встановлена Земельним кодексом України для земельних ділянок державної та комунальної власності, - і до земельних ділянок, які залишаються невитребуваними та нерозподіленими у розумінні статті 13 Закону № 899-IV.
14. Водночас, оскільки під час апеляційного перегляду справи було з`ясовано, що ТОВ «Стор-агро» є особою, яка першою звернулась до ради з відповідною заявою, то підстави для застосування конкурсного підходу відсутні.
15. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 заяву ТОВ «Стор-агро» про ухвалення додаткової постанови задоволено частково, витрати, пов`язані з наданням стороні позивача правничої допомоги в суді першої інстанції, в сумі 50 000,00 гривень покладено на Раду і ТОВ «Портал-агро» в рівних частках.
Оскарження постанови і додаткової постанови апеляційного суду в касаційному порядку
16. Не погодившись із постановою та додатковою постановою суду апеляційної інстанції, ТОВ «Портал-агро» звернулося до Верховного Суду з касаційними скаргами, в яких просило скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та залишити в силі рішення Господарського суду Київської області від 25.08.2025; скасувати додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 та відмовити в задоволенні заяви ТОВ «Стор-агро» про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції.
17. У касаційних скаргах скаржник посилається на те, що відсутність порушеного права позивача є самостійною підставою для відмови в позові. Також скаржник вважає, що апеляційний суд дійшов хибного висновку про наявність у позивача права на першочергове отримання спірних земельних ділянок, адже 08.10.2024 було затверджено технічну документацію саме за заявою ТОВ «Портал-агро» і порушення права ТОВ «Стор-агро» могло бути виключно у разі його звернення до відповідача 1 із заявою про затвердження технічної документації раніше ТОВ «Портал-агро», чого здійснено позивачем не було.
18. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду ухвалою від 12.01.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Портал-агро» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та ухвалою від 02.02.2026 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Портал-агро» на додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025.
Мотиви передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
19. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу № 911/1138/25 на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, передбачених частиною третьою статті 302 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), для відступу від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 06.02.2018 у справі № 822/712/15 та в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, які полягають у тому, що стаття 13 Закону № 899-IV є спеціальною нормою, яка не передбачає обов`язкового проведення земельних торгів (аукціону) для передачі в оренду невитребуваних паїв, оскільки такі землі не є землями комунальної власності у класичному розумінні, а лише перебувають у розпорядженні ради до моменту оформлення права власності їхніми власниками; надання нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок, часток (паїв) у користування здійснюється без проведення земельних торгів, що передбаченні статтею 124 ЗК України, на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування.
20. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначив, що положення статті 13 Закону № 899-IV у системному зв`язку зі статтями 124, 134, 135 ЗК України слід тлумачити так: спеціальна процедура надання в оренду невитребуваних паїв без аукціону застосовується виключно за відсутності конкуренції (тобто за наявності лише одного заявника). У разі надходження двох і більше заяв на оренду одних і тих самих невитребуваних часток (паїв) єдиним законним та справедливим способом визначення орендаря є проведення земельних торгів (аукціону), оскільки це забезпечує найвищу плату за землю (що відповідає інтересам громади та майбутніх власників паїв) та однакові умови для бізнесу.
Розгляд справи Великою Палатою Верховного Суду
21. Велика Палата Верховного Суду постановою від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 касаційні скарги ТОВ «Портал-агро» задовольнила; постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 та додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.12.2025 скасувала; рішення Господарського суду Київської області від 25.08.2025 та додаткове рішення Господарського суду Київської області від 08.09.2025 залишила в силі; вирішила питання щодо розподілу судового збору за подання касаційної скарги.
22. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 зазначила, що паювання земель сільськогосподарських підприємств як особливий порядок набуття у приватну власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення є способом приватизації цих ділянок членами таких підприємств, що узгоджується зі змістом пункту 8 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України.
23. Нерозподілені земельні ділянки та невитребувані земельні частки (паї) визначаються не як землі державної чи комунальної власності, а як землі, які лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Вони фактично залишаються в режимі земель колективної власності, яка була різновидом права власності юридичної особи, до моменту визначення їхнього приватного власника або до переходу у власність територіальної громади відповідно до закону.
24. У таких правовідносинах органи місцевого самоврядування діють не як власники земельних ділянок, а як їхні тимчасові розпорядники, а тому процедури, передбачені для розпорядження землями державної чи комунальної власності, не можна вважати обов`язковими у разі розпорядження цими об`єктами земельних прав, якщо це прямо не перебачено законом.
25. Під час дії воєнного стану земельне законодавство передбачає дві окремі процедури передачі згаданих об`єктів земельних прав в оренду: звичайну (стаття 13 Закону № 899-IV) та спрощену (укладення договорів відповідно до підпункту 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України), які існують паралельно, кожна з яких має власну мету та завдання. Втім, жодна з наведених процедур не передбачає обов`язкового проведення земельних торгів для передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних земельних часток (паїв), незалежно від кількості претендентів на земельну ділянку.
26. У регулюванні спірних правовідносин суд не встановив будь-якої прогалини законодавства, оскільки нерозподілені земельні ділянки та невитребувані частки (паї) не відносяться до земель державної або комунальної власності, у зв`язку із чим на них не поширюється дія статей 124, 134, 135 ЗК України, а порядок передачі в оренду цих об`єктів земельних прав визначений спеціальним Законом № 899-IV.
27. Велика Палата Верховного Суду зауважила, що висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у справі № 688/2908/16, про те, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам справедливості, розумності і добросовісності, а отже, за наявності двох або більше бажаючих отримати в оренду земельну ділянку державної чи комунальної власності право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), - не є застосовними до цієї справи, оскількиправовідносини, які були предметом дослідження у справі № 688/2908/16, істотно відрізняються від тих, які виникли в цій справі.
28. З урахуванням цього Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками щодо застосування норм матеріального права, сформульованими Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду і Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду, у зв`язку із чим не відступила від цих висновків.
29. Крім того, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що інтерес позивача в цій справі на отримання земельних ділянок у користування не є таким, що підлягає судовому захисту. Його інтерес підлягав би судовому захисту саме в тому випадку, якщо земельні ділянки були б сформовані на момент його звернення або були сформовані після отримання відповідного дозволу на підставі його заяви і саме він першим звернувся б до Ради з проханням затвердити проєкт землеустрою та передати новосформовані земельні ділянки в користування.
МОТИВИ ВИКЛАДЕННЯ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
30. Відповідно до частини третьої статті 34 ГПК України суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.
31. Не погоджуємося з висновками, зробленими Великою Палатою Верховного Суду в цій справі щодо застосування норм права у спірних правовідносинах та щодо відсутності підстав для відступу від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 06.02.2018 у справі № 822/712/15 та в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, а також з результатом розгляду справи по суті з огляду на таке.
Щодо правового режиму невитребуваних земельних часток (паїв), нерозподілених земельних ділянок
32. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 слушно вказала, що нерозподілені земельні ділянки / невитребувані земельні частки (паї) не перебувають ані в держаній, ані в комунальній власності.
33. Водночас Велика Палата Верховного Суду зазначила, що нерозподілені земельні ділянки / невитребувані земельні частки (паї) фактично залишаються в режимі земель колективної власності (пункти 112-114, 224 постанови).
34. Проте таке твердження викликає обґрунтовані заперечення.
35. Так, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (частина перша статті 2 ЗК України).
36. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади (частина друга статті 2 ЗК України).
37. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї) (частина третя статті 2 ЗК України).
38. Складовою реформування земельних відносин, що триває в Україні, є роздержавлення земель, тобто передача останніх із державної та комунальної власності у приватну власність. Землі сільськогосподарського призначення можуть передаватися з державної у приватну власність різними способами, які залежать від організаційно-правової форми сільськогосподарських підприємств, які виступають землекористувачами.
39. До початку земельної реформи в Україні переважна більшість земель сільськогосподарського призначення перебувала у державній власності.
40. Створення інституту колективної власності на землю стало одним із ключових етапів роздержавлення земель сільськогосподарського призначення в Україні.
41. Поняття колективної власності було запроваджено Законом України від 07.02.1991 № 697-XII «Про власність» (який втратив чинність на підставі Закону України від 27.04.2007 № 997-V «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв`язку з прийняттям Цивільного кодексу України»). Закон України «Про власність» визначав колективну власність як окрему форму права власності.
42. Законом України від 30.01.1992 № 2073-XII «Про форми власності на землю» були закладені правові засади створення інституту колективної власності на землю та запроваджено в Україні поряд з державною - колективну і приватну форми власності на землю; встановлено, що власність на землю в Україні має такі форми: державна, колективна, приватна; всі форми власності є рівноправними.
43. У Законі України «Про власність» (тут і далі, - якщо не зазначено інше, в редакції від 04.06.1993) суб`єктами права колективної власності на землю визначались колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств (частина друга статті 20 Закону України «Про власність»).
44. Було встановлено, що у колективну власність можуть бути передані землі колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, у тому числі створених на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств, землі садівницьких товариств - за рішенням загальних зборів цих підприємств, кооперативів, товариств (частина друга статті 21 Закону України «Про власність»).
45. У частині першій статті 30 Закону України «Про власність» визначалось, що колективний власник самостійно володіє, користується і розпоряджається об`єктами власності, які йому належать.
46. Земельний кодекс України від 18.12.1990 № 561-XII в редакції від 13.03.1992 (далі - ЗК України в редакції від 13.03.1992), також виділяв колективну форму власності на землю як окрему форму права власності (стаття 3 ЗК України в редакції від 13.03.1992).
47. Частинами першою - четвертою статті 5 ЗК України в редакції від 13.03.1992 передбачалось, що земля може належати громадянам на праві колективної власності.
Суб`єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств.
48. Таким чином, внаслідок запровадження інституту колективної власності на землю, землі, які перебували у державній власності та використовувалися державними сільськогосподарськими підприємствами, передавалися у колективну власність новоствореним або реорганізованим колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, садівницьким товариствам, сільськогосподарським акціонерним товариствам.
49. Приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також паювання земель є елементом земельної реформи і так званого роздержавлення земель.
50. Указом Президента України від 10.11.1994 № 666/94 «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» (далі - Указ № 666/94) було визначено основні напрями реформування земельних відносин, зокрема передбачено передачу земель сільськогосподарського призначення у колективну та приватну власність, паювання земель і створення умов для розвитку різних форм господарювання на землі.
51. Указом Президента України від 08.08.1995 № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» (далі - Указ № 720/95) започатковано механізм паювання земель сільськогосподарського призначення, переданих у колективну власність.
52. Пунктом 1 Указу № 720/95 установлено, що паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Паювання земель радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств здійснюється після перетворення їх на колективні сільськогосподарські підприємства. Паювання земель передбачає визначення розміру земельної частки (паю) у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).
53. Право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю. При паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства є рівними (пункт 2 Указу № 720/95).
54. Видача громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай) єдиного в Україні зразка та їх реєстрація провадяться відповідною районною державною адміністрацією (пункт 5 Указу № 720/95).
55. Таким чином, паювання земель сільськогосподарських підприємств є одним із ключових напрямів земельної реформи, який забезпечив трансформацію державної та колективної форми власності на землю шляхом передачі земель у приватну власність громадян.
56. Водночас із набранням чинності з 01.01.2004 Цивільного кодексу України законодавство України не визначає такої форми власності, як колективна власність. Конституція України не передбачає такої форми власності, як колективна. Законодавство закріпило приватну, державну та комунальну форми власності, а правовідносини щодо земель, які перебували у колективній власності, підлягали врегулюванню відповідно до нових правових механізмів.
57. Як зазначено в пояснювальній записці до проєкту Закону № 899-IV, нагальною необхідністю є прийняття закону, який би врегулював відносини щодо набуття та реалізації права на земельну частку (пай) відповідно до вимог Конституції України, яка допускає набуття та реалізацію права власності на землю виключно відповідно до закону, та до нового Земельного кодексу України.
58. Закон № 899-IV, як зазначено в його преамбулі (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), визначає організаційні та правові засади виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок у натурі (на місцевості) із земель, що належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам на праві колективної власності, а також порядок обміну цими земельними ділянками, особливості розпорядження землями та використання земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв).
59. В подальшому для створення ефективного механізму використання масивів земель сільськогосподарського призначення з метою запобігання рейдерству та стимулювання зрошення, а також вирішення проблеми використання земель колективної власності було прийнято Закон України від 10.07.2018 № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (далі - Закон № 2498-VIII).
60. Законом № 2498-VIII, зокрема, викладено у новій редакції статтю 13 Закону № 899-IV та доповнено Закон № 899-IV статтею 141.
61. З цього очевидно слідує, що законодавець розмежовує правове регулювання таких категорій, як «невитребувані земельні частки (паї)» (стаття 13 Закону № 899-IV) та «землі, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства» (стаття 141 Закону № 899-IV).
62. Статтею 13 Закону № 899-IV унормовано порядок використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв).
63. Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проєкту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).
Невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості) (частини перша та друга статті 13 Закону № 899-IV).
64. Відповідно до частини першої статті 141 Закону № 899-IV у разі якщо власники земельних часток (паїв) після розподілу земельних ділянок, що підлягали паюванню, до 1 січня 2019 року не прийняли рішення про розподіл інших земель, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юридична особа, та якщо такі землі не передані у власність у порядку, визначеному законом, розподіл таких земель проводиться згідно з вимогами цієї статті за згодою більшості осіб, визначених абзацами другим - четвертим частини першої статті 1 цього Закону, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю).
65. Таким чином, до земель, які залишилися у колективній власності, відносяться нерозподілені землі колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинено як юридична особа.
66. Землі колективної власності, зокрема, характеризуються наявністю спеціальних суб`єктів права власності на них, до яких належать колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства.
67. У результаті проведення процедури паювання земель колективні сільськогосподарські підприємства, як правило, припиняли свою діяльність або були реорганізовані, а їх право колективної власності на земельні ділянки, які підлягали паюванню, припинилося внаслідок ініціювання процедури паювання та прийняття рішення про розподіл земель.
68. Отже, Закон № 899-IV не відносить нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) до земель, які залишились у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства.
69. Слід зазначити, що за обставинами, які встановлені судами у цій справі, в оренду ТОВ «Портал-агро» передано 112 (сто дванадцять) земельних ділянок невитребуваних та неоформлених земельних часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель колишньої колективної власності КСП «Зоря» на території Світильнянського старостинського округу Броварського району Київської області загальною площею 130,0000 га.
70. Відповідно до пунктів 1.1 спірних договорів оренди орендодавець (Рада) надає, а орендар (ТОВ «Портал-агро) приймає в строкове платне користування (оренду) земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, угіддя рілля (невитребувані та не переоформлені земельні частки (паї), які знаходиться на території Світильнянського старостинського округу Великодимерської селищної ради Броварського району Київської області.
71. Пунктом 4.3 договорів оренди визначено, що орендна плата за користування земельною ділянкою сплачується орендарем шляхом перерахування коштів до відповідного бюджету.
72. Таким чином, предметом договору оренди є земельні ділянки, які раніше перебували у колективній власності КСП «Зоря», яке ліквідоване.
73. Орендодавцем за спірними договорами оренди землі виступає не КСП «Зоря», яке було суб`єктом права колективної власності на ці землі, а Рада, і кошти за користування землею сплачуються у відповідний бюджет.
74. Підсумовуючи слід зазначити, що земельні ділянки, які є предметом спірних договорів оренди, перебували у колективній власності, проте у зв`язку з початком процедури паювання земельних ділянок та внаслідок її незавершення вони набули правового режиму невитребуваних земельних часток (паїв), регулювання якого підпадає під дію спеціального законодавства, зокрема статті 13 Закону № 899-IV.
Щодо порядку передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв)
75. Вирішуючи питання щодо порядку передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв), Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що чинне на момент укладення оспорюваних договорів оренди в цій справі законодавство не передбачало проведення земельних торгів у процедурі передання нерозподілених земельних ділянок / невитребуваних часток (паїв) у користування незалежно від кількості претендентів на земельну ділянку (пункт 146 постанови).
76. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду не відступила від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 06.02.2018 у справі № 822/712/15 та в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21.02.2020 у справі № 647/195/18, які зводяться до того, що передача в оренду нерозподіленої земельної ділянки, невитребуваної частки (паю) не потребує проведення земельних торгів (навіть якщо існує двоє і більше претендентів на отримання земельної ділянки в оренду).
77. Не погоджуємось із такими висновками Великої Палати Верховного Суду з огляду на таке.
78. Частиною третьою статті 13 Закону № 899-IV передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження. З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності. У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв`язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов`язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
79. Зазначені положення законодавства свідчать про те, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних адміністрацій до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (див. пункт 7.66 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.10.2019 у справі № 922/2723/17).
80. Стаття 13 Закону № 899-IV наділяє відповідні сільські, селищні, міські ради як розпорядника нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) повноваженням передавати їх в оренду для використання за цільовим призначенням.
81. Проте ця норма закону не визначає процедури передачі в оренду таких земельних ділянок, не визначає критеріїв вибору орендаря, якщо до неї звернулося двоє та більше осіб, охочих отримати земельну ділянку в оренду, а також не наділяє раду дискреційними повноваженнями обирати будь-кого з таких осіб.
82. Крім того, вказана норма не надає перевагу тому з бажаючих отримати нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї), який першим звернувся із відповідною заявою до сільської, селищної, міської ради.
83. Водночас рішення щодо передачі земельної ділянки в оренду тому чи іншому претенденту не може бути довільним чи свавільним, а повинно прийматися з дотриманням вимог чинного законодавствата на підставі принципів правового регулювання земельних відносин.
84. Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
85. Згідно зі статтею 25 Закону України «Про місцеве самоврядування» сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
86. Системне тлумачення положень Конституції України, Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що передача в оренду земельних ділянок, розпорядником яких є сільські, селищні, міські ради здійснюється з дотриманням принципів рівності, прозорості, конкурентності та ефективного використання земельних ресурсів.
87. Згідно із до статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
88. За змістом пунктів «б», «ґ» статті 5 ЗК України земельне законодавство базується на принципах, зокрема, забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; забезпечення гарантій прав на землю.
89. Земля є унікальним обмеженим природним ресурсом. Земля є базисним ресурсом, на якому будується добробут суспільства.
90. Отже, розподіл землі є особливо чутливим до принципів справедливості, розумності і добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
91. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, керуючись наведеними вище нормами права, зробила висновок про те, що неконкурентне надання землі у користування за наявності двох або більше бажаючих не відповідає принципам забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, забезпечення гарантій прав на землю, справедливості, розумності і добросовісності; зокрема, не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка раніше за інших дізналася про існування вільної земельної ділянки і звернулася з відповідною заявою; крім того, такий підхід стимулює використання інсайдерської інформації, що є одним із проявів корупції, а тому є неприпустимим; тим більше не можна вважати справедливим і розумним надання землі особі, яка пізніше за інших звернулася з відповідною заявою, але якій тим не менше надано перевагу; такий підхід може створювати підґрунтя для розвитку корупції.
92. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 (пункти 144, 145) зазначила, що, правовідносини, які були предметом дослідження у справі № 688/2908/16, істотно відрізняються від тих, які виникли в цій справі № 911/1138/25, тому підхід, сформульований у справі № 688/2908/16, є незастосовним до правовідносин, які виникли у справі № 911/1138/25.
93. Проте із цим твердженням неможливо погодитись.
94. Так, хоча спірні правовідносини у справі № 688/2908/16-ц стосувалися земельної ділянки комунальної власності, висновок у вказаній справі є універсальним, оскільки Велика Палата Верховного Суду зробила його виходячи із загальних принципів і норм земельного законодавства, які поширюються не тільки на правовідносини, що стосуються земель державної чи комунальної форм власності, а й на земельні правовідносини в цілому, зокрема й на ті, які стосуютьсянерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв).
95. Законодавець, запроваджуючи регулювання щодо надання нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) в оренду, не міг мати на меті стимулювання зловживань, посилення соціальної нерівності і спрямованість на неправовий та непрозорий перерозподіл основного національного багатства - землі.
96. Дотримання принципів справедливості, розумності і добросовісності, а також забезпечення прозорого та ефективного розпорядження нерозподіленими земельними ділянками, невитребуваними частками (паями) за наявності двох претендентів на отримання земельної ділянки в оренду може бути втілено за рахунок дотримання конкурентних засад.
97. Крім того, 07.04.2022 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», яким розділ X «Перехідні положення» Земельного кодексу України доповнено, зокрема пунктом 27, який, з урахуванням змін, внесених згідно із Законом № 2698-IX від 19.10.2022, містить в тому числі такі положення: у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України, передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється на таких умовах: передача в оренду земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів (підпункт «г» підпункту 2 пункту 27).
98. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 зазначила, що запровадження на час дії воєнного стану нового тимчасово спрощеного механізму передачі, зокрема й нерозподілених земельних ділянок (невитребуваних паїв), в оренду створило умови для швидкого укладення договорів оренди. Втім, доповнення розділу X «Перехідні положення» ЗК України пунктом 27 жодним чином не скасовує та не забороняє використання звичайної процедури передання нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних часток (паїв) в оренду, яка визначена Законом № 899-ІV, зокрема у його статті 13, яка, за висновками суду, також не передбачає необхідності проведення земельних торгів.
99. Законодавець прямо передбачив можливість передачі в оренду нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) в оренду без проведення земельних торгів лише у випадку, визначеному в підпункті 2 пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України («Під час дії воєнного стану …> у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено на всій території України» та «на строк до одного року»). Із цього слідує логічний висновок, що в інших випадках, за логікою законодавця, передача таких земельних ділянок в оренду має відбуватися за результатами земельних торгів.
100. Таким чином, законодавство, яке регламентує порядок передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок, невитребуваних часток (паїв) слід тлумачити так: за наявності двох або більше бажаючих отримати нерозподілену земельну ділянку, невитребувану частку (пай) в оренду - право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах.
101. Відповідно до частини другої статті 6 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.
102. Порядок проведення земельних торгів регламентує стаття 135 ЗК України, яка також поширюється на орендні правовідносини.
103. Отже, за наявності двох або більше бажаючих отримати нерозподілену земельну ділянку, невитребувану частку (пай) в оренду право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) за правилами, встановленими статтею 135 ЗК України.
104. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду мала уточнити висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 21.02.2020 у справі № 647/195/18 та постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 06.02.2018 у справі № 822/712/15, зазначивши: за наявності двох або більше бажаючих отримати нерозподілену земельну ділянку, невитребувану частку (пай) в оренду право оренди такої земельної ділянки підлягає продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) за правилами, встановленими статтею 135 ЗК України.
Щодо судового захисту законного інтересу позивача
105. Велика Палата Верховного Суду в пункті 218 постанови від 01.07.2026 у справі № 911/1138/25 виснувала, що інтерес позивача в цій справі на отримання земельних ділянок у користування не є таким, що підлягає судовому захисту.
106. Не погоджуємось із зазначеним висновком та мотивами, якими керувалася Велика Палата Верховного Суду, з огляду на таке.
107. За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 ЦК України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої вказаної статті).
108. Частиною першою статті 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
109. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів (частина третя статті 152 ЗК України).
110. Звернення особи до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду зумовлене інтересом особи на отримання цієї земельної ділянки, за відсутності для цього законних перешкод (див. пункт 42 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц).
111. Подача особою заяви про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою та прийняття радою рішення про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою є однією із стадій процесу отримання земельної ділянки в оренду.
112. Інтерес такої особи в отриманні в оренду земельної ділянки виникає з моменту її звернення до ради із заявою про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою, незважаючи на те, що на цій стадії земельна ділянка ще не є сформованою. Якщо з відповідними заявами звернулися дві або більше осіб, вони всі мають інтерес в отриманні земельної ділянки в оренду після її формування. Отже, ці особи є рівними претендентами на набуття земельної ділянки в оренду навіть на етапі її формування. Тому подальший процес передачі земельної ділянки в оренду має здійснюватися з дотриманням конкурентних засадах.
113. Право та інтерес особи, яка звернулася до ради із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою, можуть бути порушені неправомірною поведінкою уповноваженого органу державної влади чи місцевого самоврядування, яка може проявлятися у недотриманні процедури передачі спірної земельної ділянки в оренду та оформлення права оренди.
114. За наявності двох або більше бажаючих отримати нерозподілену земельну ділянку, невитребувану частку (пай) в оренду, передача права оренди такої земельної ділянки має відбуватися на конкурентних засадах (земельних торгах) за правилами, встановленими статтею 135 ЗК України.
115. Правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків.
116. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17).
117. Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
118. Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
119. Особа, яка здійснила дії, спрямовані на набуття земельної ділянки в оренду, та бажала взяти участь у земельних торгах, мала свій інтерес та сподівалась, взявши участь у торгах, придбати право оренди відповідної земельної ділянки. Оскільки такий інтерес є правомірним, то він має бути захищений від посягань на нього, незалежно від того, чи є підстави вважати, що така особа могла виграти або програти на земельних торгах.
120. За наявності двох або більше бажаючих отримати нерозподілену земельну ділянку, невитребувану частку (пай) в оренду передача такої земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів є незаконною, а договір оренди - укладеним неправомірно, внаслідок чого порушуються права особи, яка проявляла бажання отримати таку земельну ділянку в оренду, проте була позбавлена такої можливості у зв`язку з непроведенням земельних торгів.
121. За наведених обставин права позивача, який претендував на одержання спірної земельної ділянки в оренду, могли бути поновлені внаслідок дотримання відповідної процедури, зокрема шляхом проведення земельних торгів, якщо наявні два і більше бажаючих отримати таку земельну ділянку в оренду.
122. У свою чергу наявність державної реєстрації права оренди за особою, яка є орендарем нерозподіленої земельної ділянки, невитребуваної частки (паю) на підставі договору оренди, укладеного неправомірно, без дотримання конкурентних засад, створює перешкоди позивачу в реалізації його законного інтересу.
123. Таким чином, належним способом захисту прав позивача є вимога до сторін договору оренди нерозподіленої земельної ділянки, невитребуваної частки (паю), укладеного без дотримання конкурентних засад, про визнання такого договору недійсним та вимога, спрямована на скасування державної реєстрації права оренди, пред`явлена до особи, яка є орендарем за цим договором.
Щодо результату розгляду справи
124. За наслідками розгляду справи № 911/1138/25 Велика Палата Верховного Суду постановою від 01.07.2026 касаційні скарги ТОВ «Портал-агро» задовольнила; постанову апеляційного суду та додаткову постанову апеляційного суду скасувала; рішення суду першої інстанції та додаткове рішення суду першої інстанції залишила в силі.
125. Не погоджуємось із результатом розгляду справи № 911/1138/25 з огляду на таке.
126. За обставинами цієї справи позивач і відповідач 2 одночасно звернулись до Великодимерської селищної ради. Тому визначення орендаря спірних земельних ділянок мало відбуватися на конкурентних засадах, а договори оренди землі мали бути укладені за наслідками проведення земельних торгів.
127. Проте спірні договори оренди землі укладені без дотримання конкурентних засад (без проведення земельних торгів).
128. Отже, такі договори оренди укладені неправомірно, а тому в силу частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України мали бути визнані судом недійсними.
129. Позивач, який звернувся до Великодимерської селищної ради з відповідною заявою та претендував на одержання спірної земельної ділянки в оренду, вправі вимагати проведення земельних торгів щодо укладення договорів оренди спірних земельних ділянок, але наявність державної реєстрації права оренди за відповідачем 2 як орендарем за договорами оренди, укладеними без дотримання конкурентних засад, створює перешкоди позивачу в реалізації його законного інтересу.
130. Таким чином, позовні вимоги позивача до відповідача 2, спрямовані на скасування державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за останнім, є належним способом захисту і також підлягали задоволенню.
131. Отже, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позову в частині визнання оскаржуваних договорів недійсними та скасування державної реєстрації речового права - права оренди відповідача 2 на спірні земельні ділянки, проте помилився в мотивах задоволення вказаних позовних вимог, посилаючись на їх похідний характер від вимог про визнання договорів недійсними.
132. У зв`язку із цим мотиви, викладені у постанові суду апеляційної інстанції, в цій частині підлягали зміні з урахуванням наведених вище мотивів.
133. Отже, за наслідками розгляду справи Велика Палата Верховного Суду мала касаційну скаргу ТОВ «Портал-агро» на постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.11.2025 у справі № 911/1138/25 задовольнити частково: змінити цю постанову, виклавши її мотивувальну частину в іншій редакції (в редакції своєї постанови).
Судді|І. В. Ткач|
|О. О. Банасько|
|Л. Ю. Кишакевич|
|В. В. Король|
|М. В. Мазур|
|Н. С. Стефанів|