Цивільного кодексу України ( 435-15 ) передбачає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Суд першої інстанції встановив, що передбачена законом державна реєстрація укладеного між сторонами у справі договору суборенди спірної земельної ділянки від 30.04.2004 здійснена не була. Відповідачем такі обставини жодними доказами не спростовані, тому слід погодитись з висновком суду про відсутність у відповідача правових підстав для користування спірною земельною ділянкою.
Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Згідно зі статтею 27 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, має право на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили обставини наявності у позивача права оренди спірної земельної ділянки згідно з укладеним на підставі відповідного рішення міської ради договору оренди від 30.05.2003, зареєстрованого 20.06.2003, строк дії якого на момент розгляду справи не закінчився. Отже, право позивача підлягає захисту відповідно до вимог статті 152 Земельного кодексу України ( 2768-14 ).
Обставини щодо порушення відповідачем прав позивача щодо спірної земельної ділянки внаслідок використання її за відсутності правових підстав встановлені судом першої інстанції, а висновки суду апеляційної інстанції з цього приводу є безпідставними та не відповідають нормам матеріального та процесуального права.
Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку про задоволення касаційної скарги, скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення без змін рішення суду першої інстанції.
3. Якщо орендар не почав використовувати земельну ділянку відповідно до умов укладеного договору, або будує архітектурну форму іншу, ніж зазначено в договорі оренди, це може бути причиною розірвання договору з підстав істотного порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.
Міська рада звернулась до місцевого господарського суду з позовом до Товариства про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Рішенням місцевого господарського суду в позові відмовлено з посиланням на необґрунтованість позовних вимог.
Постановою колегії суддів апеляційного господарського суду рішення місцевого господарського суду залишено без змін.
Міська рада звернулась до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою на постанову апеляційного господарського суду, вважаючи, що дана постанова прийнята внаслідок неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, а тому просить її та рішення господарського суду скасувати, позов задовольнити.
Колегія суддів Вищого господарського суду України, розглянувши касаційну скаргу міської ради на постанову апеляційного господарського суду та перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності їх оцінки судом, а також правильність застосування норм матеріального і процесуального права, відзначає таке.
Господарськими судами при розгляді справи було встановлено, що 27.02.2004 міською радою було прийнято рішення N 5-455 про надання Товариству в оренду строком на 49 років земельної ділянки площею 2700 кв. м під розміщення АЗС з комплексом обслуговування автотранспорту.
На виконання вказаного рішення між сторонами було укладено договір оренди землі від 26.03.2004, який було зареєстровано у Державному земельному кадастрі, та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
Позивач звернувся з позовом про розірвання договору, обґрунтовуючи позовні вимоги тим, що відповідачем земельна ділянка не використовується за призначенням, оскільки АЗС до 27.10.2004 не побудована.
Статтею 291 Господарського кодексу України ( 436-15 ) передбачено, що договір оренди може бути розірвано на вимогу однієї із сторін достроково з підстав, передбачених Цивільним кодексом України ( 435-15 ) для розірвання договору найму, в порядку встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.
Пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України ( 436-15 ) розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі від 26.03.2004 в судовому порядку може бути істотне порушення умов договору однією із сторін. У даному випадку, як стверджує позивач, таким істотним порушенням є невиконання відповідачем обов'язку, визначеного пунктом 9.1 спірного договору.
Як вбачається зі змісту договору оренди землі від 26.03.2004, відповідач приймає земельну ділянку під розміщення АЗС з комплексом обслуговування автотранспорту (пункт 1.1 договору).
Відповідно до пункту 9.4 договору оренди землі від 26.03.2004 відповідач зобов'язаний:
а) приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди та підписання акту прийому-передачі земельної ділянки;
б) своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату;
в) у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна;
г) не менше ніж за 90 днів до закінчення терміну дії договору звернутись до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди земельної ділянки без зміни цільового призначення (в разі зацікавленості в поновленні договору оренди). Ненадходження такого клопотання у вказаний термін є рівноцінним відмові орендаря від продовження договору оренди. В цьому разі орендар зобов'язаний у місячний термін з дня закінчення дії договору привести земельну ділянку у придатний для використання стан (демонтувати будівлі, спланувати територію та інше). При цьому орендна плата за земельну ділянку вноситься за весь час фактичного використання земельної ділянки до моменту передачі її по акту прийому-передачі орендодавцю в належному стані;
д) не утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця (стаття 34 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 );
є) забезпечити освітлення, озеленення та прибирання прилеглої території згідно з правилами утримання території міста, затвердженими рішенням міської ради від 20.03.2003.
При цьому господарськими судами встановлено, що ні пунктом 1.1, ні пунктом 9.1 договору не визначено обов'язку відповідача завершити будівництво АЗС у певний строк, а в підпункті "а" пункту 9.1 договору зазначено обов'язок відповідача приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди та підписання акту прийому-передачі земельної ділянки.
На підтвердження факту виконання своїх зобов'язань за вищевказаним договором щодо цільового використання земельної ділянки відповідачем було долучено до матеріалів справи:
позитивний висновок інституту гігієни та медичної екології ім. О.М. Марзеєва АМП України;
дозвіл від 14.06.2004 Управління містобудування та архітектури міськвиконкому на виконання будівельних робіт із строком дії до закінчення IV кварталу 2004 року.
Крім того, господарськими судами встановлено, що 21.06.2004 Державним управлінням екології та природних ресурсів області було прийнято рішення про тимчасову заборону (зупинення) будівництва АЗС з підстав відсутності позитивного висновку державної екологічної експертизи.
При цьому в абзаці першому вказаного рішення зазначено про те, що будівництво АЗС почалося відповідачем у червні 2004 року.
22.07.2005 позивачем було отримано дозвіл Інспекції містобудування та архітектури Управління містобудування та архітектури міськвиконкому на виконання будівельних робіт відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої 22.07.2005, терміном дії до II кварталу 2006 року.
Господарськими судами було встановлено, що відповідачем було надано докази використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, а позивачем не надано будь-яких доказів, якими б підтверджувався факт порушення відповідачем умов договору оренди землі від 26.03.2004, у тому числі нецільового використання земельної ділянки, що могло б бути підставою для дострокового розірвання цього договору.
В касаційній скарзі, як і в позовній заяві, позивач зазначає, що земельну ділянку його рішенням було віднесено до земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, та вказує, що на момент звернення з позовом відсутні підстави для віднесення земельної ділянки до земель даної категорії, оскільки АЗС не побудована, а отже земельна ділянка використовується відповідачем не за цільовим призначенням.
Таким чином, саме факт незавершення будівництва АЗС в строк до 27.10.2004, за висновком позивача, свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Отже, позовні вимоги ґрунтуються саме на невиконанні відповідачем обов'язків за договором щодо строків будівництва АЗС, з чим касаційна інстанція не може погодитися, оскільки розділ 4 договору оренди від 26.03.2004, який має назву "Орендна плата", визначає саме зобов'язання відповідача щодо внесення орендної плати в певному розмірі, який встановлено окремо на період будівництва АЗС та на період комерційного використання. Однак, даним розділом та договором взагалі не визначено обов'язку відповідача завершити будівництво АЗС в певний строк. У зв'язку із відсутністю такого обов'язку не може вважатися порушенням умов договору незавершення будівництва станом на момент пред'явлення позову.
Таким чином, господарськими судами було встановлено, що факт нецільового використання земельної ділянки позивачем не доведено відповідно до вимог статті 33 Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ).
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що постанова апеляційної інстанції відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.
4. Лише рішення уповноваженого державного виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування є підставою набуття фізичними і юридичними особами права користування земельними ділянками, що знаходяться у державній або у комунальній власності. Укладення між позивачем та міською радою договору резервування земельної ділянки та його умови в будь-якому разі не повинні суперечити та не змінюють вимог законодавства щодо порядку надання земельних ділянок в оренду, зокрема, щодо обов'язковості прийняття радою відповідного рішення.
Товариство звернулося до місцевого господарського суду з позовом до міської ради та третьої особи Головного управління земельних ресурсів міської ради про спонукання міської ради укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки.
Рішенням від 22.12.2003 місцевого господарського суду позов задоволено, Головне управління земельних ресурсів міської ради зобов'язано укласти з позивачем договір оренди земельної ділянки площею 0,7343 га строком на 25 років.
Постановою від 30.06.2004 Вищий господарський суд України рішення у справі скасував, а справу направив на новий розгляд до господарського суду першої інстанції для встановлення обставин наявності рішення компетентного органу про надання земельної ділянки, повноваження Головного управління земельних ресурсів Київської міської ради укладати договори оренди земельних ділянок згідно Земельного кодексу України ( 2768-14 ), підстав укладання договорів резервування згідно земельного законодавства та обставин виникнення спору між сторонами у справі.
При новому розгляді справи позивач змінив та доповнив свої позовні вимоги.
Рішенням від 21.01.2004 місцевий господарський суд позов задовольнив частково, зобов'язавши міську раду затвердити проект відведення Товариству земельної ділянки розміром 0,7343 га та надати вказану земельну ділянку в користування на підставі договору оренди для будівництва, експлуатації та обслуговування торгівельно-побутового комплексу.
Рішення в цій частині мотивовано тим, що залишення міською радою без належного розгляду в установлені строки клопотання Товариства про надання в оренду земельної ділянки є безпідставним, необґрунтованим та суперечить вимогам чинного законодавства, рішенням міської ради і договору про резервування земельної ділянки.
В частині вимог про визнання недійсним рішення міської ради від 23.12.2003 про відмову Товариству у наданні земельної ділянки провадження у справі припинено за відсутністю предмету спору, оскільки існує лише проект такого рішення.
Постановою від 28.02.2005 апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, що підтримали викладені у справі доводи, перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з такого.
Предметом даного спору з урахуванням зміни позовних вимог є спонукання міської ради укласти та зареєструвати договір оренди земельної ділянки з Товариством.
Крім того, позивачем заявлялись вимоги про визнання недійсним рішення міської ради від 23.12.2003, проте в цій частині провадження правомірно припинено судом через встановлення фактичної відсутності такого рішення та наявності лише його проекту.
Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, розпорядженням від 22.10.1999 райдержадміністрації позивачу було надано дозвіл на реконструкцію торгівельної зони, благоустрій прилеглої території. Цим розпорядженням позивача було призначено генеральним замовником вказаної реконструкції торгівельної зони, зобов'язано виконати проект реконструкції та благоустрою території, погодити його з Головархітектурою та відповідними службами району. Дозвіл на проведення будівельних робіт позивач повинен був отримати в Головному управлінні архітектурно-будівельного контролю.
Своїм листом від 03.11.1999 райдержадміністрація надала згоду на відведення позивачу спірної земельної ділянки для будівництва торговельно-побутового комплексу.
Згідно з пунктом 29 рішення міської ради від 30.11.2000 "Про погодження місць розташування об'єктів" позивачу було погоджено місце розташування торговельно-побутового комплексу на землях міської забудови орієнтовною площею 0,75 га.
26.04.2001 між міською радою в особі міського управління земельних ресурсів та позивачем було укладено договір N 103 про резервування спірної земельної ділянки, до якого додано план та довідка про грошову оцінку цієї ділянки.
Згідно з цим договором за умови дотримання вимог пункту 29 рішення міської ради від 30.11.2000 та договору резервування земельної ділянки позивач має переважне право на одержання документів, що посвідчують право користування зарезервованою земельною ділянкою.
З матеріалів кадастрової справи Товариства вбачається, що на підставі доручення міської ради був розроблений проект відведення земельних ділянок позивачу для будівництва торговельно-побутового комплексу. Вказаний проект було узгоджено з Головним управлінням містобудування та архітектури (позитивний висновок від 01.11.2002), Державним управлінням екології та природних ресурсів (позитивний висновок від 16.01.2003), Головним державним санітарним лікарем (позитивний висновок від 17.10.2002), управлінням охорони пам'яток історії, культури та історичного середовища (позитивний висновок від 07.11.2002). Проект мав позитивний висновок комплексної державної експертизи від 23.12.2002, а його архітектурно-планувальна частина погоджена архітектурно-містобудівною радою (протокол від 20.06.2001).
Головним управлінням земельних ресурсів надано позитивний висновок від 26.06.2003 щодо проекту відведення земельної ділянки позивачу.
На підставі наданих доказів господарські суди встановили, що позивач свої зобов'язання, передбачені вказаним рішенням міської ради та договором резервування земельної ділянки, виконав у повному обсязі у встановлений договором строк та звернувся до міської ради з клопотанням про надання земельної ділянки в оренду та надав для цього всі необхідні документи. Однак у визначені законом строки міська рада не розглянула вказане клопотання і відповідні документи про надання земельної ділянки у користування Товариству та відповідне рішення з цього приводу не прийняла.
Тобто, задовольняючи позов, господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що проект відведення позивачу спірної земельної ділянки та оформлені в зв'язку з цим документи відповідають вимогам чинного законодавства, положенням рішень міської ради і умовам договору резервування земельної ділянки, тому законні підстави для відмови у наданні вказаної земельної ділянки в оренду позивачу відсутні; а залишення міською радою без належного розгляду в установлені строки відповідного клопотання позивача є безпідставним та суперечить вимогам чинного законодавства.
При цьому господарськими судами не було враховано таке.
Приписи статей 13 і 41 Конституції України ( 254к/96-ВР ) визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією, і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Відповідно до статей 142-145 Конституції України ( 254к/96-ВР ) до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.
Статтею 116 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
В силу статті 124 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтею 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України ( 2768-14 ). У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону.