ОКРЕМА ДУМКА
суддів Великої Палати Верховного Суду Банаська О. О., Кривенди О. В., Мазура М. В., Тітова М. Ю. щодо постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 липня 2026 року в справі № 727/6125/23 (провадження № 14-76цс25)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макеєва Надія Василівна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу за касаційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року.
Предметом позову в цій справі є вимоги про недійсність укладених відповідачами договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення № 344, що розташоване в торговому комплексі за адресою: м. Чернівці, пр-т Незалежності, 131.
Як на підставу позову позивач посилався на те, що такі договори укладені з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, оскільки Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (далі - ОК «ЖКБ «Проспект», кооператив) (продавець) не був власником торгового комплексу і не мав права на продаж нежитлових приміщень у ньому. Кооператив незаконно набув статусу замовника будівництва, використовуючи який оформив право власності на торговий комплекс, у тому числі на спірне приміщення.
Внаслідок укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу порушено права Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі - ТОВ «Гіпербуд»), як замовника будівництва, оскільки позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.
Суд першої інстанції позов задовольнив у зв`язку із його доведеністю та обґрунтованістю.
Суд апеляційної інстанції з таким висновком не погодився, рішення суду першої інстанції скасував і ухвалив нове рішення про відмову в позові. Вважав, що позивач обрав неналежний спосіб захисту, яким у спірних правовідносинах має бути віндикаційний позов.
У постанові від 23 липня 2026 року Велика Палата Верховного Суду підтримала висновок суду апеляційної інстанції.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що в разі оспорювання або невизнання речових прав замовника на майно, що перебуває в процесі створення, останній має право на захист шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав на усе таке майно в цілому (об`єкт архітектури) або його частину та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи (статті 388, 392 ЦК України).
Натомість спосіб захисту прав шляхом визнання договору про відчуження спірного нерухомого майна (ланцюга правочинів) недійсним не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця).
З таким висновком Великої Палати Верховного Суду погодитися не можемо й відповідно до статті 35 ЦПК України висловлюємо окрему думку.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
За частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16).
Як «ефективний» слід розуміти такий засіб, що приводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тобто ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права. Лише особа, право якої порушене, може визначати, чи відповідає спосіб захисту її інтересам. При цьому суд не має вирішувати замість позивача, з яким саме позовом йому слід звертатись до суду, щоб захист його прав був реальним та ефективним, не може визнавати неефективним спосіб захисту, передбачений законом, якщо особа, право якої порушене, вважає, що він відповідає її інтересам. Протилежне розуміння цих положень не узгоджувалося б із принципом диспозитивності, передбаченим статтею 2 ЦПК України.
Неналежність обраного позивачем способу захисту порушених прав може бути підставою для відмови в задоволенні пред`явлених вимог за умов, коли такий спосіб взагалі не передбачений законом або йому суперечить, не відповідає змісту порушеного права, на захист якого цей спосіб спрямовано, та не приводить до відновлення порушеного права тощо.
Проте якщо позивач просить про спосіб захисту, який прямо передбачений законом, хоча і не є єдиним способом захисту таких прав, проте відновить порушене право, на захист якого він спрямований, то наявність сумнівів щодо можливих перспектив успіху конкретного засобу правового захисту, який не є очевидно марним, не може бути підставою для відмови від його використання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Вучковіч та інші проти Сербії» від 25 березня 2014 року, § 74).
У цій справі позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладених відповідачами договорів купівлі-продажу недійсними з метою захисту свого порушеного права як замовника будівництва на оформленняправа власності на новостворене нерухоме майно.
Такий спосіб захисту як визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 ЦК України.
Відповідно до 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Оспорений правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України).
Оспорювати правочин має право особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її власність (володіння).
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої законні права.
Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно зі статтею 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Як стверджував позивач у позовній заяві, ОК «ЖКБ «Проспект» не мало права відчужувати спірне нежитлове приміщення, оскільки не був його власником.
Така обставина встановлена судовими рішеннями в справах № 926/4124/16 та № 926/1574/18, якими підтверджено, що замовником будівництва торгового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , є саме ТОВ «Гіпербуд».
При цьому державна реєстрація права приватної власності ОК «ЖКБ «Проспект» на цю будівлю та виданий йому сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, на підставі якого він зареєстрував за собою це право власності, вже скасовані.
Отже, визнання оспорюваних правочинів недійсними, що було б підставою для скасування державної реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення за відповідачами, дозволило б позивачу реалізувати свої законні права та в позасудовому порядку оформити право власності на новостворене майно.
Таким чином задоволення цього позову призвело б до відновлення того становища, що існувало до його порушення, а відтак обраний позивачем спосіб захисту (ресцисорний позов) у цій конкретній ситуацій аж ніяк не може вважатися неналежним.
Саме в такий спосіб ТОВ «Гіпербуд» захистило свої права щодо інших нежитлових приміщень, які розташовані в торговому комплексі за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується висновками, викладеними, зокрема в постановах Верховного Суду у складі колегій Касаційного цивільного суду від 25 липня 2019 року в справі № 727/7137/17, від 01 липня 2020 року в справі № 727/7763/17, від 19 жовтня 2023 року № 727/7731/22, від 23 липня 2024 року в справі № 727/11510/23, від 24 грудня 2025 року в справі № 727/9256/53.
Водночас у постанові від 23 липня 2026 року Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що єдиним належним способом захисту в спірних правовідносинах може бути пред`явлення позивачем позову про визнання за ним його майнових прав на майно та витребування своєї власності (майнових прав) з незаконного володіння іншої особи.
Такий висновок Велика Палата Верховного Суду зробила з урахуванням висновків, які викладені в постанові від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17, відповідно до яких в разі порушення речових прав інвестора він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи.
Однак зазначені висновки не є релевантними до правовідносин у справі, що розглядається.
Спір у справі № 359/5719/17 виник між інвестором і замовником та полягав у тому, що відповідач відчужив майнові права на нерухоме майно, що належали позивачу, іншій особі. У межах зазначеної справи Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на доцільність ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
Натомість у межах цієї справи позивач немає необхідності визнавати своє майнове право на спірне нежитлове приміщення, адже той факт, що він є замовником і власником всього об`єкта будівництва вже встановлений судовими рішеннями в інших справах, що набрали законної сили (зокрема в справі № 926/1574/18, у якій ОК «ЖБК «Проспект» також брав участь).
Тобто спір між ТОВ «Гіпербуд» та ОК «ЖБК «Проспект» щодо майнових прав на спірне майно вже вирішений у судовому порядку.
Запропонований же Великою Палатою Верховного Суду спосіб захисту - пред`явлення вимоги про витребування майна з незаконного володіння іншої особи хоч і передбачений законом, однак у цій конкретній ситуації не призведе до реального захисту порушеного права ТОВ «Гіпербуд». Рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння дає підстави для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису про право власності позивача на таке майно. У цьому випадку це окреме нежитлове приміщення, що розташоване в торговому комплексі, який, з огляду на встановлені в справі обставини (скасування сертифіката про прийняття його в експлуатацію і первісної державної реєстрації на нього), є таким, що не прийнятий в експлуатацію.
Відповідно наявність у позивача запису про право власності на окреме нежитлове приміщення у неприйнятому в експлуатацію комплексі не призведе до досягнення мети, заради якої він звернувся до суду - завершення процедури прийняття будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майна.
Окрім цього поза увагою Великої Палати Верховного Суду залишилась та обставина, що з апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції звертався лише відповідач ОК «ЖБК «Проспект». Інші відповідачі (у тому числі останній набувач) апеляційні скарги не подавали, як і не уповноважували ОК «ЖБК «Проспект» на подання апеляційних скарг від їхніх імен.
Тому, враховуючи положення частини першої статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції не мав повноважень переглядати рішення суду першої інстанції у частині задоволеної позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 20 січня 2022 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
З цієї ж причини і Велика Палата Верховного Суду не мала підстав мотивувати свій висновок про неналежний спосіб захисту можливим непропорційним і безпідставним втручанням у права останнього володільця майна, який погодився з рішенням суду першої інстанції про задоволення позову і своїм правом на його оскарження не скористався.
За таких обставин вважаємо, що касаційна скарга ТОВ «Гіпербуд» підлягала частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення суду апеляційної інстанції - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Судді О. О. Банасько
О. В. Кривенда
М. В. Мазур
М. Ю. Тітов