ЦК ( 435-15 ) встановлює підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Таке право (суперфіцій) виникає на підставі відповідного договору або заповіту (стаття 413 ЦК) ( 435-15 ); особливістю такого права є, зокрема, необхідність наявності у власника земельної ділянки права користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.
ВГСУ у постанові від 23.10.2007 року вказав на помилковість застосування апеляційним господарським судом норм про суперфіцій до відносин оренди землі і зазначив, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.
Припустилися помилки в застосуванні норм матеріального права і господарський суд міста Києва та Київський апеляційний господарський суд, які, задовольняючи позовні вимоги щодо розірвання договору оренди земельної ділянки при вирішенні спору, посилались на пункт 4 статті 416 ЦК ( 435-15 ), тоді як до спірних правовідносин необхідно було застосовувати норми Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) та ЗК ( 2768-14 ).
Помилкове застосування положень про суперфіцій до орендних відносин мало місце і у постановах ВГСУ.
Зокрема, у постанові ВГСУ від 25.10.2007 року до спору про розірвання договору оренди земельної ділянки для забудови застосовано положення глави 34 ЦК ( 435-15 ) та статті 102-1 ЗК ( 2768-14 ) . Постановою ВСУ вказано на безпідставність твердження ВГСУ про наявність між сторонами правовідносин суперфіцію.
Рішенням господарського суду Харківської області, з посиланням на статтю 413 ЦК ( 435-15 ), задоволене позов і визнано укладеним з позивачем договір оренди земельної ділянки. Позовні вимоги обґрунтовувались тим, що право користування земельною ділянкою перейшло до позивача як внесок до статутного капіталу, здійснений учасником товариства, який отримав право користування земельною ділянкою під забудову на підставі договору оренди з органом місцевого самоврядування. Постановою ВГСУ це рішення залишено без змін. У мотивувальній частині ВГСУ посилався на частини 1 і 2 статті 413 ЦК ( 435-15 ), які передбачають підстави відчуження права користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Положення глави 34 ЦК ( 435-15 ) до відносин оренди земельної ділянки для забудови застосовувались також у постановах ВГСУ від 23.06.2009 року у справах господарського суду Сумської області.
Правильною була правова позиція господарських судів у справі господарського суду Запорізької області за позовом Прокуратури в інтересах Міськради до Підприємця про припинення права користування земельною ділянкою. Господарські суди трьох інстанцій, встановивши, що між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки, вказали на помилковість посилання Прокуратури на статтю 416 ЦК ( 435-15 ) як на підставу припинення права користування земельною ділянкою.
Господарюючі суб'єкти зверталися до господарських судів також із позовами про спонукання органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади до укладення договору суперфіцію. Таким чином, суб'єкти господарювання, використовуючи неврегульованість у законодавстві відносин з користування чужою земельною ділянкою, намагались отримати земельну ділянку через рішення суду без проходження процедури відведення земельної ділянки.
Господарюючий суб'єкт, отримавши рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади про відмову в задоволенні його клопотання про надання земельної ділянки у користування для забудови, звертався до суду з позовом про спонукання до укладення договору суперфіцію. Оспорюючи відмову, позивачі посилалися на те, що положення частини 3 статті 124 ЗК ( 2768-14 ) (про передачу земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 ЗК) ( 2768-14 ) поширюються тільки на відносини оренди і не можуть бути підставою для відмови у наданні земельної ділянки на правах суперфіцію.
Крім того, господарюючі суб'єкти подекуди намагаються через договір суперфіцію оформити право користування земельною ділянкою, на якій розташоване придбане ними нерухоме майно.
У господарському суді Автономної Республіки Крим вимога про визнання укладеним договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) заявлялась у зустрічному позові у справі за позовом міської державної адміністрації до господарюючого суб'єкта про звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок.
Задовольняючи позовні вимоги про укладення договору про право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), господарськими судами допущено такі помилки:
- не враховано, що законодавством не передбачено встановлення суперфіцію на підставі рішення суду;
- не враховано, що визнання договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) укладеного у редакції позивача, є обмеженням у реалізації прав власника земельної ділянки, який не може бути примушений виконувати умови договору, визначені в односторонньому порядку;
- не враховано, що порядок надання земельної ділянки юридичній особі здійснюється відповідно до статті 12, частини 2 статті 116, статей 120, 123, 125 ЗК ( 2768-14 ), в силу яких для надання земельної ділянки необхідною є згода на розробку проекту землевідведення, якої позивачем отримано не було;
- не встановлено власника земельної ділянки і не залучено до участі у справі відповідний уповноважений орган. Згідно з частиною 1 пункту 12 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України ( 2768-14 ) до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями (крім земель, переданих у приватну власність) у межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
У разі коли розмежування земель державної та комунальної власності у населеному пункті, в якому розташована спірна земельна ділянка, не проведено, питання щодо того, хто саме наділений повноваженнями щодо розпорядження цією земельною ділянкою, залежить від того, де саме вона знаходиться:
у межах населеного пункту (в такому разі - це компетенція органу місцевого самоврядування) чи за його межами (компетенція органів виконавчої влади).
Господарський суд Автономної Республіки Крим, керуючись статтею 396 ЦК ( 435-15 ), задовольнив позовні вимоги та визнав за позивачем право користування для забудови (суперфіцій), внесеної Міністерством оборони України в особі філії Центрального спеціалізованого будівельного управління "Укроборонбуд" в якості пайового внеску згідно з інвестиційним договором про спільну діяльність із будівництва об'єктів житлово-цивільного призначення, укладеного між Міністерством оборони України і позивачем.
Практика застосування норм про надання земельної ділянки у суперфіцій вказує на необхідність розробки нормативної бази для регулювання порядку укладення договору суперфіцію, порядку надання земельних ділянок у суперфіцій, порядку державної реєстрації договорів суперфіцію тощо.
Наприклад, у справах господарського суду Автономної Республіки Крим за позовами суб'єктів господарювання до Центру державного земельного кадастру при Держкомземі (філії) про визнання неправомірними дій відповідача щодо відмови в реєстрації договору суперфіцію та зобов'язання відповідача здійснити державну реєстрацію договору відповідач посилався на неможливість здійснення державної реєстрації договору суперфіцію, оскільки на даний час не розроблено порядок державної реєстрації таких договорів.
У справі за позовом Підприємства до Міськдержадміністрації про визнання протиправними дій відповідача щодо відмови позивачу в наданні права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) та в укладенні відповідного договору постановою господарського суду Автономної Республіки Крим, залишеною без змін ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду, позов задоволене. Судові акти у справі мотивовано тим, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами ЗК ( 2768-14 ). Порядком зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 року N 502 ( 502-2002-п ), суперфіцій не визначено як підставу для зміни цільового призначення та складання проекту землевідведення. У зв'язку з цим суди дійшли помилкового висновку, що у відповідача не було підстав вимагати розробки проекту відведення земельної ділянки для укладення договору суперфіцію.
Вказані справи свідчать про необхідність визначення у законодавстві підстав, умов та порядку надання земель державної та комунальної власності у суперфіцій.
3. Відповідальність за порушення земельного законодавства
3.1. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок
3.1.1. Повернення ділянок, зайнятих торговими кіосками без правовстановлюючих документів на землю
Серед справ цієї категорії численними є спори за позовами контролюючих органів (органів прокуратури) в інтересах держави в особі відповідних місцевих рад про звільнення господарюючими суб'єктами земельних ділянок, що використовуються останніми без правовстановлюючих документів, що виявляється при проведенні перевірок додержання законодавства у сфері отримання та використання земельних ділянок. Як свідчить судова практика, за наявності належних доказів такі позови задовольняються у повному обсязі (стаття 212 ЗК) ( 2768-14 ).
Разом з тим, при вирішенні цієї категорії спорів господарські суди по-різному підходили до правової оцінки наявних у відповідачів документів, які кваліфікувалися як правовстановлюючі на користування земельною ділянкою.
Зокрема, у справі господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємця рішенням місцевого суду в задоволенні позову було відмовлено з огляду на те, що відповідач займав спірну земельну ділянку на підставі ордера на здійснення торгівлі з кіоску, який суд визнав правовстановлюючим документом.
Постановою апеляційного суду вказане рішення місцевого суду було скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено. При цьому апеляційний суд на підставі статей 116, 125, 126 ЗК ( 2768-14 ) дійшов висновку, що ордер на право здійснення торгівлі з кіоску не є документом, який підтверджує право користування земельною ділянкою.
У справі ж господарського суду Харківської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Управління з контролю за використанням та охороною земель і Товариства до Підприємця - про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку рішенням суду першої інстанції позов задоволене з огляду на те, що відповідач користувався земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.
Постановою апеляційного суду зазначене рішення місцевого господарського суду було скасовано та у позові відмовлено. Апеляційний суд вказав, що, оскільки дозвіл (ордер) на право розміщення кіоску, виданий відповідачеві в установленому порядку, не анульований, то відповідач правомірно на підставі цього ордера займає відведену йому для торгівлі з лотка земельну ділянку.
Однак ВГСУ вказану постанову апеляційного суду скасував, а рішення суду першої інстанції залишив без змін.
У постанові ВГСУ, зокрема, зазначалося, що документ дозвільного характеру, яким є ордер, надає суб'єкту господарювання право на здійснення господарської діяльності на певній території, земельній ділянці або в певному приміщенні. При цьому такий документ не надає права на відповідну земельну ділянку як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК) ( 2768-14 ). Отже, суд апеляційної інстанції безпідставно ототожнив надання відповідачу згідно з ордером дозволу на здійснення торгівлі на певній земельній ділянці з наданням йому певного права на цю земельну ділянку.
3.1.2. Правова оцінка зайняття земель об'єктами рекламних засобів
Господарськими судами розглядався також ряд справ щодо зайняття земельних ділянок зовнішніми рекламними засобами. Проблемним виявилися питання: чи є самовільно зайнятою земельна ділянка, на якій розміщено зовнішній рекламний засіб, та чи є обов'язковим у таких випадках отримання правовстановлюючих документів на земель ну ділянку, на якій такий рекламний засіб розміщено? Позиції судових інстанцій з цього питання різняться.
Так, у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням місцевого суду, залишеним без змін постановою апеляційного суду, відмовлено у задоволенні позову Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Відмовляючи в задоволенні позову, суди виходили з того, що у даному випадку має місце не самовільне зайняття земельної ділянки, а використання земельної ділянки згідно з дозволом органу місцевого самоврядування без правовстановлюючих документів; але спеціальним законом, який регламентує правовідносини у сфері реклами, не встановлено обов'язкового отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
Скасовуючи судові рішення у даній справі, ВГСУ звернув увагу судів на таке.
Розміщення рекламного засобу на земельній ділянці передбачає її використання (встановлення, поточні монтажні роботи тощо), а використання землі в Україні згідно із статтею 2 Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) є платним. Крім того, частиною третьою статті 125 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) визначено, що приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації забороняється.
Суди вказані обставини залишили поза увагою і не дали правової оцінки правомірності використання земельної ділянки для встановлення і розміщення на ній металевої конструкції на фундаменті, яка використовується у якості рекламного носія, без належних доказів відведення цієї ділянки для зазначеної мети; не встановили, чи дотримано органами місцевого самоврядування порядок передачі відповідачу земельної ділянки для розміщення рекламного засобу виходячи з вимог земельного законодавства та вимог Закону України "Про місцеве самоврядування" ( 280/97-ВР ) щодо повноважень органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин.
При розв'язанні іншого спору у справі господарського суду Автономної Республіки Крим рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду, так само відмовлено у задоволенні позову Прокуратури, заявленого в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Судові рішення мотивовано тим, що відповідач встановив рекламну конструкцію за згодою Сільської ради на підставі договору відповідно до вимог чинного законодавства, яке регулює правовідносини у сфері реклами. Законом України "Про рекламу" ( 270/96-ВР ) не передбачено проведення землевідводу і оформлення земельної ділянки для встановлення реклами.
ВГСУ, залишаючи постанову апеляційного суду у даній справі без змін, зокрема, зазначив, що розміщення зовнішньої реклами регламентується спеціальним нормативним актом - Типовими правилами розміщення зовнішньої реклами, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2003 року N 2067 ( 2067-2003-п ). Вказані Правила містять перелік необхідних документів для отримання дозволу на розміщення реклами, в якому не зазначені документи про землевідвід. Перелік документів для отримання дозволу є вичерпним.
Ухвалою ВСУ відмовлено в порушенні касаційного провадження з перегляду постанови ВГСУ у цій справі.
Необхідно звернути увагу судів на те, що згідно з редакцією статті 24 Закону України "Про планування і забудову територій" ( 1699-14 ), що діяла до 15.04.2009 року, порядок отримання дозволу на будівництво тимчасових споруд та розміщення реклами визначається місцевими правилами забудови відповідно до закону. За змістом чинної редакції вказаної статті розміщення тимчасових споруд і реклами здійснюється в порядку, встановленому законодавством.
3.1.3. Повернення земельних ділянок у разі нездійснення дій щодо оформлення землекористування власником об'єкта нерухомості
Окремо слід зупинитися на практиці вирішення спорів щодо права користування земельною ділянкою за відсутності договору оренди останньої між повноважним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування та новим власником будівлі, розташованої на цій земельній ділянці.
У випадках невчинення дій щодо оформлення права на землю новим власником будівлі, розташованої на спірній земельній ділянці, прокурорами в інтересах держави в особі відповідних державних органів заявляються позови про звільнення таких земельних ділянок як самовільно зайнятих.
Необхідно зазначити, що на сьогодні в практиці розгляду таких справ існують протилежні правові підходи, а саме:
- відсутність у нового власника будівлі правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, свідчить про самовільне зайняття даної земельної ділянки;
- користування земельною ділянкою новим власником будівлі не є самовільним зайняттям даної земельної ділянки, оскільки перехід права власності на будівлю, що розташована на спірній земельній ділянці, зумовлює перехід права на її користування.
Наприклад, рішенням господарського суду Донецької області задоволене позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці, та приведення її у придатний для використання стан.
Рішення мотивовано порушенням вимог статей 125, 126 ЗК ( 2768-14 ) в зв'язку з відсутністю документів, які підтверджують право відповідача на користування спірною земельною ділянкою.
Постановою Донецького апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції залишено без змін. Зазначена постанова оскаржена не була та набрала чинності.
Іншим чином вирішено спір у справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про повернення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Рішенням місцевого суду позов задоволено, Товариство зобов'язано повернути самовільно зайняту земельну ділянку шляхом зносу будівель, розташованих на земельній ділянці. Рішення мотивовано відсутністю договору оренди зазначеної земельної ділянки.
Однак суд апеляційної інстанції не погодився з позицією суду першої інстанції, обґрунтовуючи це таким.
Відповідно до статті 377 ЦК ( 435-15 ) (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розташовані на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розташовані, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Частиною 1 статті 120 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній на момент розгляду справи) визначено, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
Відповідно до статей 116, 124 ЗК ( 2768-14 ) та статті 16 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом ( 2768-14 ).
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
При цьому суд апеляційної інстанції встановив, що Товариство отримало дозвіл виконкому Міськради на підготовку матеріалів для розробки технічної документації для переоформлення земельної ділянки в оренду під існуючий об'єкт та позитивні висновки від управління земельних ресурсів, регіональної екологічної інспекції, науково-методичного відділу охорони пам'яток історії та культури, управління містобудування та архітектури, юридичного відділу Міськвиконкому, голови Райради міста.
На підставі викладеного суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що на виконання вимог Управління з контролю за використанням та охороною земель відповідачем проведені всі необхідні дії щодо оформлення документів на право користування земельною ділянкою.
ВГСУ, залишаючи постанову апеляційної інстанції без змін, також зазначив, що поняття "самовільне зайняття земельних ділянок" визначено у статті 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" ( 963-15 ) (у чинній на час вирішення спору редакції від 23.07.2003 року) як будь-які дії особи, що свідчать про фактичне використання не наданої їй земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, який посвідчує право на неї, та до його державної реєстрації. Зважаючи на встановлені апеляційним судом обставини суд касаційної інстанції погодився з висновком про відсутність доказів щодо самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки.
Отже, характерним для вирішення спорів відповідної категорії є те, що у цих справах доводи відповідачів часто зводяться до того, що ними вчиняються певні дії стосовно належного оформлення права землекористування, але ці дії не можуть бути визначені як такі, що надають право на користування земельною ділянкою до отримання визначеного законом правовстановлюючого документа на земельну ділянку, оскільки вчинення певних дій не гарантує позитивного вирішення даного питання.
У справі господарського суду Донецької області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки рішенням суду першої інстанції позовні вимоги було задоволене. При цьому суд першої інстанції виходив з того, що позивачем доведено факт самовільного зайняття земельної ділянки та порушення вимог статей 116, 126 ЗК ( 2768-14 ).
Постановою апеляційного суду вказане рішення скасовано, в задоволенні позову відмовлено з посиланням на те, що з моменту набуття права власності на будівлю на підставі договору купівлі-продажу відповідач згідно з вимогами статті 30 Земельного кодексу України від 18.12.90 року ( 561-12 ) (чинного на момент виникнення спірних правовідносин) отримав право користуватися земельною ділянкою під будівлею. Судом зазначено, що таке право не оформлено правовстановлюючим документом відповідно до вимог чинного з 01.01.2002 ЗК ( 2768-14 ), проте законодавство не передбачає будь-яких строків для оформлення даного фактично набутого права землекористування.
Крім того, примусове звільнення земельної ділянки шляхом знесення будівлі є порушенням права власності відповідача, гарантованого статтею 41 Конституції України ( 254к/96-ВР ). Зазначені обставини виключають можливість звільнення земельної ділянки під будівлею з посиланням на її самовільне зайняття. Дану постанову апеляційної інстанції оскаржено не було.
У справі господарського суду міста Києва про визнання недійсним рішення Міськради, скасовуючи рішення місцевого суду про задоволення позову, апеляційний суд зазначив, що судом першої інстанції невірно застосовано статтю 120 ЗК ( 2768-14 ), оскільки вона регулює порядок переходу права власності на житлову будівлю, в той час як позивач є власником нежитлової будівлі. Враховуючи той факт, що позивач є юридичною особою, порядок відведення земельної ділянки для нього регулюється статтями 123, 124 ЗК ( 2768-14 ).
ВГСУ, не погоджуючись з такими висновками суду апеляційної інстанції, вказав, що незважаючи на той факт, що право власності позивача на нерухомість виникло на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди, недотримання порядку оформлення права на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість, не може бути підставою для обмеження права власника нерухомості на користування нерухомістю та як наслідок - земельною ділянкою, на якій вона розташована, оскільки користування нерухомістю неможливе без користування земельною ділянкою.
Слід звернути увагу судів на те, що за Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" ( 963-15 ), в редакції, яка вступила в дію з 15.04.2008 року, самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
При цьому, з огляду на приписи статті 182, частини 2 статті 331, статті 657 ЦК ( 435-15 ), відповідно до яких право власності за договором купівлі-продажу нерухомого майна виникає з моменту державної реєстрації, покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.
Отже, з урахуванням положень статті 377 ЦК ( 435-15 ) та статті 120 ЗК ( 2768-14 ) до спірних правовідносин, що виникли після 15.04.2008 року, за умови доведення власником об'єкта нерухомості факту вчинення дій, спрямованих на оформлення користування землею під таким об'єктом, відповідна ситуація не може бути охарактеризована як "самовільне зайняття земельної ділянки", оскільки правочини, що тягнуть перехід права власності на нерухомість, водночас є підставою для переходу відповідного права на землю, з огляду на те, що частина земельної ділянки, на якій розташована нерухомість, слідує юридичній долі нерухомості.
3.1.4. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан шляхом знесення будинків, будівель і споруд
Аналіз справ даної категорії свідчить про непоодинокі випадки звернення до господарських судів з позовами про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будинків і споруд.
Постановляючи рішення у таких справах, судам необхідно враховувати, що особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. За змістом статей 321 та 378 ЦК ( 435-15 ) право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправне позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Відтак, при винесенні рішень у подібних категоріях справ судам слід приділити увагу тому факту, що вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення будівель і споруд, розташованих на спірній земельній ділянці, не можуть задовольнятись, якщо такі будівлі належать на праві власності певній особі. При цьому, така особа має обов'язково залучатись до розгляду справи, оскільки подібний спір безпосередньо стосується її прав та охоронюваних законом інтересів.
Таким чином, для вирішення даної категорії спорів суттєвим є визначення правового статусу об'єктів, про знесення яких порушується питання, оскільки, якщо судом встановлено, що такі об'єкти є самочинно побудованими і право власності на них не оформлено в установленому порядку, то правових підстав для відмови у задоволенні відповідних вимог фактично немає.
ВСУ було скасовано постанову ВГСУ, якою скасовано судові рішення про задоволення позовних вимог про зобов'язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку у справі за позовом виконкому Міськради до Товариства.
ВГСУ виходив із того, що судами не було встановлено правового статусу розташованої на спірній ділянці будівлі. Крім того, суди не надали правової оцінки умовам договору оренди, укладеного між позивачем і відповідачем, та не з'ясували правові підстави для знесення розташованих на земельній ділянці споруд.
Водночас, під час розгляду справи судами першої та апеляційної інстанцій було встановлено, що позивач направив на адресу відповідача лист-повідомлення, в якому зазначив неможливість поновлення договору оренди спірної земельної ділянки. Крім того, Товариство не мало належного дозволу, а також належно затвердженого проекту на будівництво об'єкта містобудування.
За таких обставин ВСУ дійшов висновку, що суди першої та апеляційної інстанцій правомірно виходили з того, що договір оренди спірної земельної ділянки припинив свою дію, у зв'язку з чим вказана ділянка підлягає поверненню орендодавцю, а самочинно збудоване на спірній земельній ділянці майно - знесенню.
3.2. Самочинне будівництво
Для правильного вирішення категорії спорів, що виникають у зв'язку з будівництвом на спірній земельній ділянці об'єкта нерухомості, судам необхідно брати до уваги таке.
Відповідно до приписів статті 375 ЦК ( 435-15 ) право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки. Згідно з вимогами статті 125 ЗК ( 2768-14 ) (в редакції, чинній до внесення змін від 05.03.2009 року) право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її користувачем документа, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.
Отже, при вирішенні подібних спорів суди мають досліджувати питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об'єктів і документів про виділення земельної ділянки для їх будівництва.
Відповідно до частин 1, 3 статті 376 ЦК ( 435-15 ) будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердження проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Водночас, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, лише за умови надання особі земельної ділянки в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо під час вирішення спору судом буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також належно затвердженого проекту, які передбачені законодавством, на будівництво об'єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а відтак, вказане майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню.
У разі встановлення факту відсутності у відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку суди мають виходити з того, що згідно із статтею 212 ЗК ( 2768-14 ) зазначені вище дії особи кваліфікуються як самовільне зайняття земельної ділянки, а тому остання підлягає поверненню власнику землі або законному землекористувачу.
Для визнання права власності на самочинно збудований об'єкт суд також має встановити, що спірні споруди завершені будівництвом (введені в експлуатацію в установленому законом порядку), а також те, що земельна ділянка, яка не була відведена позивачу для цієї мети, надана йому в установленому порядку під уже збудований об'єкт. При цьому суди мають з'ясовувати, до якої власності належить спірна ділянка і, відповідно, повноваження органів державної влади щодо розпорядження нею.
Разом з тим, у спорах про визнання права власності на об'єкти нерухомості, споруджені на орендованій земельній ділянці, судам слід враховувати положення статті 95 ЗК ( 2768-14 ) та статті 25 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ), згідно з якими орендар як тимчасовий землекористувач, з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення, має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі та споруди лише за умови письмової згоди на це орендодавця з дотриманням установленого законодавством порядку.
Отже, судам слід з'ясовувати: хто є власником земельної ділянки, на якій розташований спірний об'єкт; чи надано власником земельної ділянки письмовий дозвіл на будівництво об'єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці; чи дотримано порядок будівництва спірних об'єктів нерухомості, зокрема, чи наявна дозвільна документація на будівництво цих об'єктів; чи здавались об'єкти нерухомості в експлуатацію.
У випадках, коли у зазначених спорах йдеться про визнання права власності на об'єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, до розгляду відповідних справ в обов'язковому порядку мають залучатись не лише виконком, а й, власне, орган місцевого самоврядування, оскільки такий спір безпосередньо стосується його інтересів як розпорядника земель.
Спір про визнання права власності на об'єкти нерухомості не стосується прав і обов'язків особи, щодо якої відповідним державним органом прийнято рішення про надання попередньої згоди на розташування земельної ділянки та розробку проекту землевідводу для будівництва (за умови, що на час винесення рішення суду не приймалось рішення про виділ земельної ділянки з визначеними межами у користування такої особи), а тому у суду немає правових підстав для залучення такої особи до участі у справі.
Окремо слід відзначити, що при вирішенні спорів про визнання права власності на самочинно зведені об'єкти нерухомості важливим є з'ясування правового статусу земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.96 року N 1576 ( 1576-96-п ) затверджено Перелік населених пунктів, віднесених до курортних. Відповідно до статті 1 Закону України "Про курорти" ( 2026-14 ) курорт - це освоєна природна територія на землях оздоровчого призначення, що має природні лікувальні ресурси, необхідні для їх експлуатації будівлі та споруди з об'єктами інфраструктури, використовується з метою лікування, медичної реабілітації, профілактики захворювань та для рекреації і підлягає особливій охороні.
Згідно із статтею 28 Закону України "Про курорти" ( 2026-14 ) округ санітарної охорони - це територія земної поверхні, зовнішній контур якої збігається з межею курорту. У межах цієї території забороняються будь-які роботи, що призводять до забруднення ґрунту, повітря, води, завдають шкоди лісу, іншим зеленим насадженням, сприяють розвитку ерозійних процесів і негативно впливають на природні лікувальні ресурси, санітарний та екологічний стан природних територій курортів.
Відповідно до статті 88 Водного кодексу України ( 213/95-ВР ) та статті 60 ЗК ( 2768-14 ) з метою охорони поверхневих водних об'єктів від забруднення і засмічення та збереження їх водності вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм у межах водоохоронних зон виділяються земельні ділянки під прибережні захисні смуги. Водночас, частиною 1 статті 90 Водного кодексу України ( 213/95-ВР ) встановлено, що прибережна захисна смуга уздовж морів, морських заток і лиманів входить до зони санітарної охорони моря і може використовуватися лише для будівництва санаторіїв та інших лікувально-оздоровчих закладів, з обов'язковим централізованим водопостачанням і каналізацією.
3.3. Стягнення збитків за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів
У справах досліджуваної категорії вимоги про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки часто поєднувалися з вимогами про стягнення шкоди, заподіяної таким самовільним зайняттям.
Розмір шкоди визначався за Методикою визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963 ( 963-2007-п ).
Аналіз справ, у яких розглядались вказані вимоги, свідчить, що у переважній більшості випадків суди задовольняли вимоги про стягнення шкоди на підставі встановлення факту самовільного зайняття земельних ділянок і методологічно (здійсненого на підставі зазначеної Методики) ( 963-2007-п ) та арифметичне правильного розрахунку шкоди.
У спорах, пов'язаних зі стягненням органами місцевого самоврядування збитків за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (така ситуація має місце при фактичному користуванні земельною ділянкою, на якій розташована придбана нерухомість), господарські суди також по-різному підходили до правової оцінки правовідносин, що склалися.
У справі господарського суду Луганської області судом першої інстанції було задоволено позов Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Товариства про стягнення збитків за безпідставне користування земельною ділянкою, оскільки відповідачем не було укладено договору оренди землі та, взагалі, не отримано правовстановлюючого документа на право використання земельної ділянки, на якій розташований придбаний у власність за договором купівлі-продажу цілісний майновий комплекс, чим порушено цивільне право позивача на отримання плати за використання землі (упущена вигода).
Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, рішення суду першої інстанції залишено без змін як обґрунтоване та законне.
Однак при розгляді іншої справи за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міськради до Підприємства з аналогічного питання господарський суд Луганської області дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
При винесенні рішення суд зазначив, що спір виник з приводу шкоди, спричиненої місцевому бюджету: правовідносини із сплати загальнообов'язкових платежів і податків до місцевого бюджету є об'єктом спричинення шкоди, а сама шкода - це збитки у вигляді недоїмки обов'язкового платежу - не сплаченої до місцевого бюджету орендної плати за земельну ділянку. Орендна ж плата не сплачена в результаті відсутності договору на оренду земельної ділянки.
Визначення Прокуратурою та позивачем способу захисту порушеного права та осіб, в інтересах яких мають бути заявлені вимоги про ненадходження до місцевого бюджету грошей, суперечить закону і фактичним правовідносинам між сторонами спору. Стягнення збитків із землекористувачів передбачено статтями 156, 157 ЗК ( 2768-14 ), і розраховуються збитки за неправомірне користування землею відповідно до встановленої Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земель не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 25.07.2007 року N 963 ( 963-2007-п ). Крім того, міськрада не є суб'єктом господарювання, який може мати прибуток. Статтею 225 ГК ( 436-15 ) втрачену вигоду визначено як неодержаний прибуток. Таким чином, визначення предмета спору, позивача у справі та обґрунтування позовних вимог за нормами статей 224, 225 ГК ( 436-15 ) є неправильним.
Щодо застосування до спірних правовідносин статті 22 ЦК ( 435-15 ), то, як вказано вище, прокурору необхідно було довести, яке саме цивільне право міськради (неприбуткової організації) порушено відповідачем на заявлену суму збитків. Такі докази у матеріалах справи відсутні.
Відповідно до статті 1166 ЦК ( 435-15 ) учасник господарських відносин, який заподіяв своїми діями чи бездіяльністю шкоду майну юридичної особи, повинен відшкодувати цю шкоду суб'єкту, права якого порушено, у повному обсязі.
Докази щодо правомірності застосування до спірних правовідносин статті 1166 ЦК ( 435-15 ) також відсутні, оскільки Прокуратурою невірно обрано спосіб захисту порушеного права, невірно визначено предмет спору і організації, в особі яких мають бути захищені інтереси держави.
Рішенням господарського суду в задоволенні позовних вимог було відмовлено.
Постановою апеляційного суду, залишеною без змін ВГСУ, зазначене рішення місцевого суду залишено в силі.
Слід звернути увагу судів на те, що відповідно до статті 13 Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, - договір оренди такої земельної ділянки.
Аналіз приписів цивільного та земельного законодавства свідчить, що у разі придбання об'єкта нерухомості до набувача переходить право власності або право користування земельною ділянкою, яке він повинен оформити згідно з чинним законодавством.
Таким чином, до оформлення державного акта на земельну ділянку або договору оренди з одночасним розірванням старого договору саме попередній власник (орендар) сплачує земельний податок (орендну плату), якщо інше не обумовлене в договорі купівлі-продажу майна або земельної ділянки.
4. Особливості вирішення спорів за окремими категоріями земель та суб'єктів
4.1. Землі сільськогосподарського призначення (спори щодо зміни цільового призначення)
У категорії справ з розгляду спорів про зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення розглядалися спори щодо відшкодування втрат сільськогосподарських угідь внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом.
Відповідно до статті 207 ЗК ( 2768-14 ) втрати сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень, перелогів, сінокосів, пасовищ), лісових земель і чагарників як основного засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві внаслідок вилучення їх для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом, підлягають відшкодуванню.
Правильність проведеного розрахунку втрат стала предметом розгляду у справі господарського суду міста Севастополя, у якій було встановлено, що рішенням Міськради із земель запасу, категорії земель сільськогосподарського призначення відповідачу було передано земельну ділянку для будівництва і обслуговування будівель і споруд сектору цивільної авіації строком до 1 січня 2052 року.
Згідно з розрахунком, наданим Філіалом інституту землеустрою Української академії аграрних наук, втрати сільськогосподарського виробництва були визначені в сумі 37166,84 грн., які перераховані відповідачем на рахунок місцевого бюджету.
Проведеною Прокуратурою перевіркою достовірності та повноти нарахування сум втрат сільськогосподарського виробництва, що підлягали сплаті до бюджету відповідачем, було встановлено застосування невірного нормативу при розрахунках, що призвело до заниження відшкодування втрат сільськогосподарського виробництва до бюджету.
Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду та постановою ВГСУ, було відмовлено у задоволенні позовних вимог на підставі ненадання доказів втрат сільськогосподарського виробництва від вилучення ріллі та з урахуванням висновків ґрунтознавчої експертизи, згідно з якою на момент укладення між Міськрадою і Товариством договору оренди земельна ділянка не була переведена у категорію земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення і залишилась у категорії земель сільськогосподарського призначення.
Судовою експертизою у справі встановлено, і це відзначено в судових актах, що земельна ділянка земель запасу сільськогосподарського призначення площею 3,9783 га на момент передачі її в оренду Товариству не могла розглядатися як така, що належала до основних засобів виробництва в сільському господарстві. Водночас, названа земельна ділянка відноситься до перелогів (відповідно до ГОСТ 26640-85 ( v3453400-85 ) "Земли, термины и определения", перелоги - це землі, які раніше орали, а згодом більше року, починаючи з осені, не використовували для засіву сільськогосподарських культур і не готують під пар).
У справі господарського суду міста Києва Прокуратура звернулась із позовом в інтересах держави в особі Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель України та Державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель Автономної Республіки Крим до Ради міністрів АРК, третя особа без самостійних вимог - Підприємство, про визнання недійсною постанови відповідача "Про затвердження проекту відведення і надання земельної ділянки в оренду Підприємству".
Позов мотивовано тим, що на підставі оскаржуваної постанови, в порушення вимог статті 207 ЗК ( 2768-14 ), здійснено вилучення сільськогосподарських земель без відшкодування втрат сільськогосподарських угідь. Також прокуратура посилалася на те, що, всупереч вимогам статей 123, 124 ЗК ( 2768-14 ), статей 35, 36 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" ( 1808-15 ), оскаржуваною постановою проект відведення земельної ділянки затверджено на підставі недійсного висновку державної експертизи землевпорядної документації від 19.04.2005 року, узгодженого після доопрацювання 22.04.2005 року, строк якого становить три роки.
Справа розглядалася судами неодноразово. Під час останнього розгляду справи рішенням суду першої інстанції було відмовлено у задоволенні позовних вимог з підстав недоведеності позивачем наявності порушень порядку надання земельної ділянки, передбаченого чинним законодавством, зокрема статтями 20, 124, 125 ЗК ( 2768-14 ).
ВГСУ вказане рішення місцевого суду скасовано, позов задоволене. Суд касаційної інстанції зазначив, що судом першої інстанції не встановлено наявності передбачених законом підстав для зміни відповідачем категорії земельної ділянки, яка перебувала у запасі на території Сільської ради, із земель сільськогосподарського призначення до земель іншої категорії. За вимогами статті 20 ЗК ( 2768-14 ) така зміна мала бути здійснена за рішенням повноважного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. При розгляді справи не доведено факту виконання вимог цієї норми.
Також ВГСУ зазначив, що суд першої інстанції при вирішенні даного спору, а відповідач - при прийнятті оскаржуваної постанови не врахували обставини, які свідчать про наявність постійного чи тимчасового використання земельної ділянки, цільове використання земельної ділянки після експлуатації родовища та про її власне цільове призначення, категорію, можливість відновлення і подальшого раціонального використання відповідно до вимог статей 4, 5, 30, пункту 4 статті 66, статті 79 ЗК ( 2768-14 ).
Враховуючи викладене, а також з огляду на відсутність в оскаржуваній постанові відповідача вимог про рекультивацію і відшкодування втрат після експлуатації земельної ділянки орендарем у порядку, визначеному статтями 207, 208 ЗК ( 2768-14 ), без зазначення підстав для звільнення від такого відшкодування, на відсутність на момент прийняття оскаржуваної постанови чинного висновку державної землевпорядної експертизи суд касаційної інстанції дійшов висновку про задоволення касаційного подання Прокуратури, скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позовних вимог.
4.2. Спори щодо земель оборони
Для правильного вирішення даної категорії спорів необхідно враховувати, що відповідно до законів України "Про оборону України" ( 1932-12 ), "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ) Міністерство оборони України є уповноваженим державою органом управління військовим майном. Отже, рішення у визначеній категорії спорів у будь-якому разі стосується прав і обов'язків Міністерства оборони України, а тому воно має залучатись до розгляду справи.
Аналіз свідчить про значну кількість справ, що зводяться до визнання дійсним (недійсним) договору, спонукання до виконання договорів, які незалежно від їх назви фактично є договорами купівлі-продажу військового майна, статус якого визначено Законом України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ).
При розгляді таких справ судам слід враховувати, що військове майно згідно із статтею 1 Закону України "Про правовий режим майна у Збройних Силах України" ( 1075-14 ) - це державне майно, закріплене за військовими частинами, закладами, установами, організаціями Збройних Сил України. До військового майна належать будинки, споруди тощо. Рішення про відчуження військового майна, цілісних майнових комплексів, за правилами статті 6 цього Закону ( 1075-14 ), приймає Кабінет Міністрів України за поданням Міністерства оборони України у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Порядком відчуження та реалізації військового майна Збройних Сил, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2000 року N 1919 ( 1919-2000-п ), визначено, що рішення про відчуження військового майна приймає Кабінет Міністрів України із затвердженням, за пропозицією Міністерства оборони України, погодженого з Міністерством економіки України переліку такого майна за відповідною формою (абзац перший пункту 6 названого Порядку) ( 1919-2000-п ).
Також необхідно брати до уваги те, що за змістом статті 1 Закону України "Про використання земель оборони" ( 1345-15 ) та статті 77 ЗК ( 2768-14 ) землями оборони визнаються землі, надані для розміщення і постійної діяльності військових частин, установ, військово-навчальних закладів, підприємств та організацій Збройних Сил України, інших військових формувань, утворених відповідно до законодавства України. Землі оборони можуть перебувати у державній та комунальній власності. Порядок використання земель оборони встановлюється законом. Використання земель оборони в господарських цілях визначено статтею 4 Закону України "Про використання земель оборони" ( 1345-15 ).
Згідно з частиною 2 статті 20 ЗК ( 2768-14 ) зміна цільового призначення земель проводиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про надання цих земель у користування.
Отже, за відсутності доказів зміни цільового призначення земельної ділянки, яка належить до земель оборони, така ділянка не може використовуватись у господарських цілях, у тому числі для житлової забудови, а укладені договори з визначеними умовами підлягають визнанню недійсними.
З аналізу судової практики вбачається, що ВСУ та господарськими судами переважно підтримується правова позиція, згідно з якою необхідною умовою передачі земель оборони є згода на це Міністра оборони України або, за його дорученням, начальника Головного управління розквартирування військ та капітального будівництва Збройних Сил України.
Водночас, протилежна позиція відображена в ухвалі ВАСУ від 15.04.2008 року, якою залишено без змін постанову Севастопольського апеляційного господарського суду про скасування рішення господарського суду міста Севастополя та відмову в позові.
Дана справа розглядалась за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Міноборони, Квартирно-експлуатаційної частини до Міськдержадміністрації, третя особа - Військова частина, про визнання недійсним розпорядження про припинення права користування земельною ділянкою Військовою частиною.
Зазначена ухвала ВАСУ мотивована, зокрема, тим, що Головнокомандувач ВМС листом, адресованим Міськдержадміністрації, повідомив про згоду на відчуження спірної земельної ділянки.
Разом з тим, ВАСУ не надавалась правова оцінка факту розташування на спірній земельній ділянці будівель військових частин.
4.3. Спори щодо земель оздоровчого призначення
Згідно зі статтею 19 ЗК ( 2768-14 ) землі України за основним цільовим призначенням поділяються, у тому числі, на землі оздоровчого призначення. Статтею 20 цього Кодексу ( 2768-14 ) передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії, а також зміна цільового призначення земель проводиться на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою, зокрема, для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, а також визнання недійсними угод щодо земельних ділянок (стаття 21 ЗК) ( 2768-14 ).
Виходячи зі змісту статей 47, 84 ЗК ( 2768-14 ) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність якщо інше не передбачено законом.
Отже, для правильного вирішення земельних спорів особливе значення має з'ясування судом правового статусу і належності спірної земельної ділянки, підстав надання такої земельної ділянки, її цільового призначення, наявності на земельній ділянці об'єктів природно-заповідного фонду, в зв'язку з чим судами має встановлюватися відповідність умов договору щодо розпорядження земельною ділянкою (передачею її у власність) вимогам закону, а також наявність підстав для висновку про порушення порядку зміни цільового призначення землі, що тягне наслідки, передбачені статтею 21 ЗК ( 2768-14 ).
4.4. Спори щодо земель Національної академії наук України
У разі коли при вирішенні земельного спору судом встановлено, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, яке перебуває на балансі позивача та входить до майнового комплексу Національної академії наук України, суду необхідно керуватись таким.
Статтею 5 Закону України "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" ( 3065-14 ) передбачено, що Національна академія наук України, галузеві академії наук та організації, віднесені до їх відання, мають право використовувати належне їм майно для участі у цивільних відносинах, у тому числі для ведення фінансово-господарської діяльності відповідно до цілей їх утворення та в межах їх цивільної правоздатності. Вилучення земельних ділянок Національної академії наук України та галузевих академій наук може здійснюватися лише за згодою Президії Національної академії наук України та президій галузевих академій наук відповідно до Земельного кодексу України ( 2768-14 ).
Відчуження нерухомого майна Національної академії наук України та галузевих академій наук і організацій, що віднесені до їх відання, здійснюється в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
4.5. Спори щодо правового режиму земель ліній зв'язку, електропередач, транспорту та навколо промислових об'єктів
Проблемним питанням застосування законодавства при вирішенні спорів щодо правового режиму земель охоронних зон уздовж ліній зв'язку, електропередач, земель транспорту та навколо промислових об'єктів є застосування до спірних правовідносин норм як земельного законодавства, так і законодавства, що регулює діяльність органів транспорту, промислових об'єктів тощо. Суди не завжди вірно визначають законодавство, яке належить застосовувати до спірних правовідносин.
Так, рішенням господарського суду Рівненської області було задоволено позовні вимоги Підприємства до Залізниці про визнання недійсним пункту договору про подачу та забирання вагонів у частині сплати користувачем залізниці плати за використання ділянки землі під під'їзною колією.
Причиною виникнення спору стала відмова позивача від внесення плати, згідно з умовами укладеного договору, за використання земельної ділянки під під'їзною колією, оскільки в момент укладення угоди відповідач - Залізниця, не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності для вчинення такого правочину та не була власником земельної ділянки, а лише суб'єктом користування земельною ділянкою із земель державної власності.
Рішення мотивоване тим, що включення Залізницею до договору умови про встановлення для користувача плати за використання землі під під'їзною колією здійснене з порушенням норм ЗК ( 2768-14 ), законів України "Про оренду землі" ( 161-14 ) та "Про плату за землю" ( 2535-12 ).
Статтею 68 ЗК ( 2768-14 ), статтею 6 Закону України "Про залізничний транспорт" ( 273/96-ВР ), статтею 23 Закону України "Про транспорт" ( 232/94-ВР ) встановлено, що до земель залізничного транспорту належать землі, надані в користування підприємствам та організаціям залізничного транспорту відповідно до чинного законодавства України.
Рішенням виконкому Райради депутатів трудящих N 82 від 26.02.70 року було затверджено віднесення в постійне користування управління Залізниці Міністерства шляхів сполучення СРСР по лініях Ровно - Сарни, Ровно - Ковель, Ровно - Здолбунів земель, розташованих на території землекористувань згідно з додатком N 1 до даного рішення. На основі останнього Залізниці видано акт на право користування землею від 28.05.70 року, відповідно до якого у постійне користування відведено 679,20 га землі згідно з планом і описом меж, доданими до Акта. Таким чином. Залізниця є користувачем наданих їй земельних ділянок, у тому числі тієї їх частини, до якої примикають під'їзні колії Товариства, які на підставі договору від 05.12.2002 року були передані останнім в оренду Підприємству.
Закон України "Про оренду землі" ( 161-14 ) не відносить землекористувачів, яким земельні ділянки надані в постійне користування, до орендодавців землі.
Закон ( 161-14 ) не надає права землекористувачу, якому земельна ділянка надана в постійне користування, ні передавати земельну ділянку в субкористування (суборенду тощо), ні стягувати плату за її використання, якщо вона не надавалася в оренду, суборенду тощо у порядку, визначеному законом ( 161-14 ).
Постановою апеляційного суду зазначене рішення суду першої інстанції скасовано з тих підстав, що місцевий суд дійшов помилкового висновку про неправомірність використання ділянки землі під під'їзною колією та про правові підстави вважати недійсною умову договору стосовно плати за складування вантажів та примикання під'їзних колій у смузі відведення.
Зокрема, суд апеляційної інстанції зазначив, що спірний пункт договору стосується не об'єкта оренди - земельної ділянки, а змішаних правовідносин зберігання-використання, які відрізняються від окремого предмета - оренди землі. Крім того, при винесенні рішення суд першої інстанції не врахував, що, оскільки спірний договір укладено між сторонами 17.10.2002 року, підставами визнання його недійсним можуть бути лише норми Цивільного кодексу УРСР (1963 року) ( 1540-06 ); згідно з його статтею 48 недійсною є угода, що не відповідає вимогам закону ( 161-14 ). Також судом першої інстанції не враховано положення Закону України "Про підприємництво" ( 698-12 ), чинного на момент укладення договору, яким закріплено принцип свободи договору, згідно з яким сторони вправі укладати будь-які договори, що не суперечать актам цивільного законодавства.
ВГСУ було залишено без змін постанову апеляційного суду. Суд касаційної інстанції зазначив, що на правовідносини сторін за договором про подачу та забирання вагонів не поширюються норми законодавства, які регулюють відносини з оренди землі, оскільки відповідно до умов договору його укладено на підставі Статуту залізниць ( 457-98-п ), Правил перевезення вантажів, Правил обслуговування під'їзних колій ( z0875-00 ), а спірним пунктом договору встановлюється не плата за оренду земельної ділянки, а плата за складування вантажів або примикання під'їзних колій у смузі відведення, за використання ділянки землі під під'їзними коліями.
Вирішуючи дану категорію спорів, судам також слід враховувати, що виходячи зі змісту статей 67, 72, 84 ЗК ( 2768-14 ) землі під об'єктами державної власності повітряного транспорту, а саме: аеропортами, аеродромами, відокремленими спорудами (об'єктами управління повітряним рухом, радіонавігацією та посадкою, очисними та іншими спорудами), службово-технічними територіями з будівлями та спорудами, що забезпечують роботу авіаційного транспорту та надані підприємствам авіаційного транспорту для виконання покладених на них завдань щодо експлуатації, ремонту і розвитку об'єктів транспорту, належать до земель державної власності і не можуть передаватись у приватну власність.
4.6. Спори щодо користування землями мисливських угідь
Суди мають враховувати, що за змістом статті 75 Лісового кодексу України ( 3852-12 ), статті 24 Закону України "Про тваринний світ" ( 2894-14 ), частини 1 статті 22, частини 2 статті 23 Закону України "Про мисливське господарство та полювання" ( 1478-14 ) питання щодо надання та припинення права користування земельною ділянкою лісового фонду та мисливськими угіддями для потреб мисливського господарства належить виключно до компетенції обласної ради.
4.7. Проблеми судового захисту прав іноземних інвесторів у земельних правовідносинах
Господарськими судами розглядалась незначна кількість даної категорії спорів, тим не менш, суди зазначають про складнощі при їх вирішенні з огляду на законодавчу неврегульованість відповідних правовідносин.
Господарським судом Закарпатської області вирішено спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради та до Головного управління земельних ресурсів області про визнання права Товариства на набуття права власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення, на якій розташовані його виробничі приміщення, та спір у справі за позовом Товариства до Сільської ради про скасування рішення сесії Сільської ради щодо відмови Товариству в продажу земельної ділянки та укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки та зобов'язання відповідача прийняти рішення, за яким здійснити її продаж.
Проблемним виявилось питання щодо права отримання у власність земельних ділянок юридичними особами України, заснованими іноземними юридичними та фізичними особами.
Господарським судом Закарпатської області задоволене позовні вимоги Товариства з огляду на таке.
Рішенням сесії Сільської ради позивачу надано дозвіл на викуп земельної ділянки, яка знаходиться під виробничою базою підприємства з виробництва дитячого харчування.
На підставі вказаного рішення та після виготовлення необхідної документації для викупу земельної ділянки позивач звернувся до Сільської ради із заявою про укладення з ним договору купівлі-продажу земельної ділянки. Рішенням сесії йому було відмовлено в укладенні договору в зв'язку з тим, що у висновку юридичного відділу Головного управління земельних ресурсів області до Звіту про експертну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки вказано: "Враховуючи, що стаття 82 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) не передбачає набуття права на земельну ділянку юридичною особою, засновником якої є особи, постійне місце знаходження або постійне місце проживання яких за межами України, Товариство не може набути право власності на земельну ділянку".
Позивач - Товариство, засноване двома акціонерними товариствами, які знаходяться у Швейцарії, тобто є іноземними підприємствами (стаття 117 ГК) ( 436-15 ).
Суб'єктами приватного права власності на землю згідно із статтею 14 Конституції України ( 254к/96-ВР ) та статтею 80 ЗК ( 2768-14 ) є громадяни та юридичні особи. Продаж земельних ділянок юридичним особам здійснюється відповідно до вимог глави 20 ЗК ( 2768-14 ) на підставі цивільно-правових угод. Земельне законодавство, зокрема стаття 82 ЗК ( 2768-14 ), не містить поняття юридичної особи, створеної нерезидентами - особами, які мають постійне місце знаходження за межами України, в тому числі тими, що тимчасово перебувають на території України, а також юридичними особами з місцезнаходженням за межами України, які створені і діють відповідно до законодавства іноземної держави. Позивач, що є підприємством з іноземними інвестиціями, виявив бажання придбати земельну ділянку територіальної громади, яку орендує з 2002 року згідно з договором оренди, укладеним із Сільською радою 22.08.2002 року строком на 49 років, під виробничу базу підприємства з виробництва дитячого харчування, що може бути кваліфіковано як здійснення інвестиції в Україну.
Відповідно до пункту 2 статті 4 Угоди між Україною та Швейцарською Конфедерацією про сприяння та взаємний захист інвестицій ( 752_706 ), яка набрала чинності 21.01.97 року, кожна договірна сторона забезпечуватиме справедливе та неупереджене ставлення на її території стосовно інвестицій інвесторів іншої Договірної сторони. Такий режим не може бути менш сприятливим, ніж той, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території її власними інвесторами, або такий, що надається кожною Договірною стороною інвестиціям, зробленим на її території інвесторами найбільш привілейованої нації, в разі якщо останній режим є більш сприятливим.
Статтею 9 Конституції України ( 254к/96-ВР ) передбачено, що міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.
У частині 6 статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" ( 1560-12 ) зазначено, що інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
У частині 2 статті 19 названого Закону ( 1560-12 ) встановлено, що інвестиції не можуть бути безоплатно націоналізовані, реквізовані або до них не можуть бути застосовані заходи, тотожні за наслідками. Такі заходи можуть застосовуватися лише на основі законодавчих актів України з відшкодуванням інвестору в повному обсязі збитків, заподіяних у зв'язку з припиненням інвестиційної діяльності. Порядок відшкодування збитків інвестору визначається у згаданих нормативних актах.
З положеннями останніх кореспондуються статті 50, 116, 117, частина 3 статті 392, стаття 400 ГК ( 436-15 ).
Таким чином, у позивача як юридичної особи, заснованої іноземними інвесторами, право якої прирівняне до прав юридичної особи, заснованої громадянами України або юридичними особами України, з огляду на укладення зазначеної міжнародної угоди виникло право на придбання земельної ділянки у власність.
Вказані рішення в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувались.
Щодо викладеного зазначимо, що частиною 2 статті 82 ЗК ( 2768-14 ) встановлено обмеження щодо набуття у власність земельних ділянок іноземними юридичними особами. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами 1 та 2 цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом ( 2768-14 ) для іноземних юридичних осіб (частина 3 зазначеної статті).
Разом з тим, стаття 63 ГК ( 436-15 ) визначає підприємство, в статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, іноземним підприємством. А відповідно до статті 117 цього ж Кодексу ( 436-15 ) іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.
Водночас, статтею 131 ЗК ( 2768-14 ) право набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод надано лише громадянам та юридичним особам України, а також територіальним громадам і державі.
ВГСУ при перегляді справи господарського суду Херсонської області за позовом Прокуратури в інтересах держави в особі Сільської ради до Товариства про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, скасовуючи постанову апеляційного суду та залишаючи без змін рішення місцевого суду, зазначив про таке.
Аналіз положень чинного законодавства України дозволяє дійти висновку, що поняття "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" не є тотожними.
Так, згідно з частиною 2 статті 63 ГК ( 436-15 ) іноземним підприємством є підприємство, у статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків.
Іноземною юридичною особою є підприємство, що створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, і знаходиться за межами України. Наведене визначення випливає також із системного аналізу положень Закону України "Про міжнародне приватне право" ( 2709-15 ).
Тобто іноземною юридичною особою є підприємство, що знаходиться за межами України та створене за законодавством іншим, ніж законодавство України, тоді як іноземним підприємством є підприємство, що зареєстроване та створене за законодавством України, однак засновниками якого є іноземці або іноземні юридичні особи.
На відмінність понять "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" вказують і положення частини 1 статті 117, де зазначено, що іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.
Разом з тим, Державний комітет України із земельних ресурсів у листі від 07.05.2008 року N 14-17-11/4621 ( v4621675-08 ) зазначив таке.
ЗК ( 2768-14 ) передбачено набуття права власності на земельну ділянку лише іноземними юридичними особами (тобто особами, заснованими за законодавством іноземних держав), юридичними особами, заснованими за законодавством України, громадянами України або юридичними особами України та спільними підприємствами (тобто особами, заснованими за законодавством України спільно юридичними/фізичними особами України та іноземними юридичними/фізичними особами). Оскільки юридична особа, створена за законодавством України виключно іноземними юридичними/фізичними особами, до вказаного переліку не входить, то, на думку Державного комітету України із земельних ресурсів, відсутні законодавчі підстави для набуття такою особою права власності на земельні ділянки на території України.
5. Висновки
Проведене узагальнення судової практики виявило ряд суттєвих проблем при вирішенні спорів, пов'язаних із земельними правовідносинами. Однією з причин скасування судових рішень є відсутність єдиної судової практики розгляду спорів у сфері земельних правовідносин, зокрема щодо поновлення договорів оренди землі, звільнення самовільно зайнятих земельних ділянок тощо.
Як засвідчило дане узагальнення, судова практика щодо встановлення підвідомчості земельних спорів дещо змінилася, зокрема, це стосується спорів стосовно оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень, пов'язаних із захистом цивільних прав та обов'язків суб'єктів господарювання у сфері земельних правовідносин. Згідно із судовою статистикою, саме ця категорія спорів є найчисленнішою серед розглянутих господарськими судами справ за правилами адміністративного судочинства протягом 2006-2007 років.
Наразі господарські суди розглядають у порядку господарського судочинства майже всі спори про оскарження рішень органів місцевого самоврядування з приводу користування суб'єктами господарювання земельними ділянками, але зміна судової практики стала підставою для скасування значної кількості судових актів у зв'язку з порушенням норм процесуального права.
За результатами проведеного узагальнення та з метою формування єдиної та правильної судової практики застосування норм законодавства при вирішенні даної категорії спорів вважаємо за доцільне дане узагальнення судової практики обговорити на президії ВГСУ. У подальшому вважаємо за необхідне розробити відповідні рекомендації щодо розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із застосуванням земельного законодавства.