Книга П'ЯТА. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО → Розділ III. ОКРЕМІ ВИДИ ЗОБОВ'ЯЗАНЬ → Підрозділ 1. ДОГОВІРНІ ЗОБОВ'ЯЗАННЯ → Глава 58. НАЙМ (ОРЕНДА) → § 4. Найм будівлі або іншої капітальної споруди
1. Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
2. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Початок і припинення договорних правовідносин з оренди капітальної споруди визначається підписанням акта приймання‑передачі; сторони можуть встановити інший момент відліку строку лише за умови узгодження та відображення цього в договорі.
Правовідносини: орендні правовідносини щодо моменту початку та припинення строку договору
Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.…
За відсутності актів приймання‑передачі для правильного застосування положень ст. 629 ЦК і ч. 2 ст. 795 ЦК визначальним є період фактичної можливості користування орендованим приміщенням відповідачкою, а не лише її заяви про усунення перешкод у користуванні.
Правовідносини: визначення періоду користування приміщенням для розрахунку орендної плати
Однак суди залишили поза увагою той факт, що в матеріалах справи немає відповідних актів приймання-передачі частини капітальної споруди орендарю - ФОП ОСОБА_4, а також повернення спірного майна ОСОБА_3, у зв'язку із чим у цьому випадку визначальним для правильного застосування положень статті 629 і частини другої статті 795 ЦК України та стягнення орендної плати є встановлення періоду фактичної можливості користування орендованим приміщенням відповідачкою, а не самі по собі її вимоги про усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням.
Договір найму/оренди припиняється з моменту оформлення відповідного акта приймання‑передачі; право на одностороннє дострокове розірвання вимагає надсилання пропозиції та дотримання строків і порядку, встановлених статтею 188 Господарського кодексу, і відсутність доказів отримання таких пропозицій або актів свідчить про те, що договору не припинено.
Правовідносини: порядок і підстави одностороннього дострокового розірвання договору оренди/найму та припинення договору поверненням майна
Частиною 2 статті 795 Цивільного кодексу України передбачено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Відповідно до пункту 8.1. договору оренди даний договір набуває чинності з дня його підписання уповноваженими представниками сторін, нотаріального посвідчення, скріплення їх підписів печатками і діє до моменту повернення приміщення орендодавцю, що визначається з урахуванням умов Розділу 2 цього договору.…
Фактичне користування приміщенням (передання за актом, наявність ключів, сплата комунальних послуг, перебування працівників) свідчить про те, що майно перебувало в користуванні орендаря до дати оформленого повернення, і відсутність акта повернення до позову свідчить про те, що договір не припинено.
Правовідносини: встановлення факту фактичного користування та момент припинення договору оренди/найму
Суди попередніх інстанцій встановили, що на виконання умов укладеного між сторонами у справі договору оренди між орендодавцями та орендарем 01.07.2014 був підписаний акт прийому-передачі приміщення, відповідно до якого орендодавці передали, а орендар прийняв в орендне користування нежитлове приміщення, визначене в договорі оренди. Частиною 2 статті 795 Цивільного кодексу України передбачено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Відповідно до пункту 8.1.…
Повернення наймачем предмета договору оформлюється актом приймання‑передачі, підписаним сторонами; до моменту підписання такого акту право користування нерухомим майном не припиняється навіть при фактичному припиненні користування.
Правовідносини: припинення договору найму/оренди і правові наслідки відсутності підписаного акту приймання‑передачі.
Відповідно до частини 2 статті 795 ЦК України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Таким чином, до моменту підписання акту, право користування нерухомим майном не припиняється навіть в разі припинення орендарем фактичного користування.
Якщо предмет договору не передано наймачеві і договір не містить іншого моменту відліку початку строку (моменту виникнення правовідносин оренди), то немає підстав для застосування договірних санкцій за невиконання умов договору, які залежать від початку строку використання майна.
Правовідносини: договір найму/оренди — визначення моменту початку строку та застосування штрафних санкцій
Суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про те, що оскільки на виконання вимог статті 795 ЦК України в порушення умов договору оренди приміщення ФОП ОСОБА_4 передано не було і докази зворотнього у суду відсутні, а договір оренди не містить іншого моменту відліку початку строку виникнення правовідносин оренди, а тому відсутні підстави для застосування наслідків, передбачених пунктом 4.1.1 договору у вигляді стягнення штрафу за невивиконання умов договору.