Відповідно до встановлених обставин та досліджених матеріалів справи господарськими судами попередніх інстанцій Одеська обласна організація Товариства сприяння Оборони України є власником 186/1000 частин підвального приміщення N 3, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Педагогічна, 27, що підтверджено договором купівлі-продажу від 09.11.2006 та Витягом із Державного реєстру прав власності на нерухоме майно від 27.11.2006 за N 12660319.
За Статутом Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку "Мрія" N 27 по вул. Педагогічній, який зареєстровано Виконавчим комітетом Одеської міської ради 05.06.1999 за реєстраційним N 437, об'єднання є юридичною особою, має рахунки в установах банків, печатку з власним найменуванням, штампи та інші необхідні реквізити.
Розпорядженням Виконавчого комітету Приморської районної адміністрації від 09.09.1998 N 1130 було затверджено акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва трьохсекційного 80-ти квартирного 12-ти поверхового жилого будинку по вул. Педагогічна, 27.
Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, Одеська обласна організація Товариства сприяння Оборони України неодноразово зверталась до Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку "Мрія" з пропозиціями щодо укладення договору та надання згоди на підключення до мереж електропостачання, водовідведення та енергопостачання, однак вказані звернення залишились без задоволення.
Статтею 12 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" ( 2866-14 ) встановлено, що управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників.
Згідно ч. 1 ст. 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" ( 2866-14 ) об'єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини.
Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом. У разі якщо у новозбудованому будинку власники квартир, приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють об'єднання і не приймають на баланс основні фонди, сільська, селищна, міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача.
Колегія суддів Вищого господарського суду України звертає увагу на те, що у матеріалах справи відсутнє відповідне рішення Одеської міської ради про призначення Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку "Мрія" управителем житлового будинку або про передачу Об'єднанню житлового комплексу за актом приймання-передачі власником.
Апеляційним господарським судом та судом першої інстанції не дано правової оцінки зазначеним обставинам, хоча вони мають суттєве значення для вирішення справи.
Таким чином, вбачається, що за відсутності з'ясування обставин у справі щодо наявності відповідних рішення Одеської міської ради та акту приймання-передачі житлового комплексу, не досліджено належним чином питання, чи може виконувати функції управителя Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку "Мрія".
Господарські суди повинні були залучити до участі у справі Одеську міську раду з метою встановлення особи, яка є управителем житлового будинку по вул. Педагогічна, 27, що у даному випадку має значення для правильного вирішення спору.
Статтею 29 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" ( 1875-15 ) встановлено особливості укладання договорів надання житлово-комунальних послуг у багатоквартирному будинку, за якою договір укладається між власником квартири орендарем чи квартиронаймачем та балансоутримувачем або уповноваженою ним особою. Водночас ця стаття передбачає, що у разі якщо балансоутримувач не є виконавцем, він укладає договори на надання житлово-комунальних послуг з іншим виконавцем.
Відповідно до Правил користування електричною енергією, затверджених постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.1996 N 28 ( z0417-96 ) договір про постачання електричної енергії між постачальником електричної енергії та споживачем, електороустановки якого приєднані до мереж електропередавальної організації, має укладатись після укладення між споживачем та основним споживачем договору про спільне використання технологічних електричних мереж основного споживача. Такі ж положення містять Правила користування системами комунального водопостачання та водовідведення в містах і селищах України, затверджені наказом державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 01.07.1994 N 65 ( z0165-94 ).
Колегія суддів Вищого господарського суду України звертає увагу на те, що вищенаведене не було взято до уваги господарськими судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи та прийнятті судових рішень, не досліджено належним чином наявність вищезазначених договорів.
Згідно ч. 1 ст. 179 Господарського кодексу України ( 436-15 ) господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України ( 435-15 ) з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" ( 2866-14 ) відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.
Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що під час розгляду справи та при прийнятті судових рішень господарськими судами не було досліджено коло обставин, пов'язаних із дотриманням загальних умов і порядку укладання відповідних договорів, встановлених законодавством.
Таким чином, колегія суддів вважає, що господарськими судами першої та апеляційної інстанцій при розгляді справи та прийнятті судових рішень не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що, враховуючи суть спору, свідчить про неповне з'ясування всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного суду України, викладених у пункті 1 Постанови від 29.12.1976 N 11 ( v0011700-76 ) "Про судове рішення", рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.
Згідно статті 111-7 ГПК України ( 1798-12 ) касаційна інстанція не має права сама встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові місцевого чи апеляційного господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.
Зважаючи на викладене, Вищий господарський суд України скасовує прийняті у справі рішення місцевого господарського суду та постанову апеляційного господарського суду, а справу направляє на новий розгляд до суду першої інстанції згідно п. 3 ч. 1 ст. 111-9 ГПК України ( 1798-12 ).
При новому розгляді справи місцевому господарському суду слід врахувати вищенаведене, всебічно, повно і об'єктивно розглянути в судовому процесі у відповідності до норм процесуального та матеріального законодавства всі обставини справи в їх сукупності та прийняти відповідне законне рішення.
Враховуючи вказане, керуючись ст. ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 ГПК України ( 1798-12 ), Вищий господарський суд України ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Об'єднання власників багатоквартирного жилого будинку "Мрія" задовольнити.
Рішення господарського суду Одеської області від 18.12.2007 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.02.2008 у справі N 4/255-07-6515 скасувати.
Справу N 4/255-07-6515 передати на новий розгляд до господарського суду Одеської області.
Головуючий суддя І.Плюшко
Судді: С.Разводова
С.Самусенко