СУДОВА ПАЛАТА У ГОСПОДАРСЬКИХ СПРАВАХ ВЕРХОВНОГО СУДУ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
10.05.2005
(Витяг)
У липні 2004 р. Головне управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації (далі - управління культури) звернулося у Господарський суд м. Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Культурно-комерційний центр "Київ" (далі - ТОВ) про розірвання договору оренди нежилого будинку по вул. Річній в м. Києві від 19 серпня 1992 р. (далі - договір оренди), укладений між Комітетом мистецтв Київської міської державної адміністрації (далі - комітет міськдержадміністрації) та відповідачем (орендарем), та про виселення відповідача зі спірного приміщення.
Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач порушив умови договору оренди, зокрема, орендоване приміщення використовується не за призначенням, не здійснюється компенсація податку на землю та не сплачуються орендні платежі, об'єкт оренди передано у користування іншим особам без згоди орендодавця, не проводяться поточний та капітальний ремонти. А тому зазначені обставини є підставами для розірвання договору оренди та виселення відповідача зі спірного приміщення.
Відповідач проти позову заперечував, посилаючись на необґрунтованість та безпідставність позовних вимог.
Третя особа у справі - Головне управління комунальної власності м. Києва - позовні вимоги підтримала повністю.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 28 вересня 2004 р. позов задоволено. Рішення мотивовано тим, що відповідач користується майном на порушення умов договору оренди, а саме: не сплачує орендну плату та платежі на відшкодування податку на землю (заборгованість склала 130 тис. 102 грн), без дозволу орендодавця передав частину орендованого приміщення у користування іншим фізичним та юридичним особам, діяльність яких не пов'язана зі сферою культури; самовільно провів перепланування приміщень та здійснив будівництво гаражів на території біля орендованого приміщення, орендоване приміщення утримує в неналежному стані (не проводив поточний, капітальний ремонти).
Київський апеляційний господарський суд постановою від 7 грудня 2004 р. зазначене рішення суду першої інстанції залишив без зміни з тих же підстав.
Постановою Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. рішення та постанову судів першої та апеляційної інстанції у справі скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду м. Києва в іншому складі суддів. Постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки доводам відповідача про проведення ним поточного та капітального ремонту орендованого приміщення, про що свідчать наявні в матеріалах справи документи. Судом були взяті до уваги лише документи, які були складені та надані суду позивачем, що є порушенням вимог господарського процесуального законодавства. Суд не призначив судову експертизу на предмет з'ясування технічного стану орендованого приміщення, хоча роз'яснення щодо цього питання потребують спеціальних знань, а поданий позивачем висновок Науково-дослідного і проектно-технологічного центру від 31 серпня 2004 р. не може бути прийнятий як доказ у справі в розумінні ст. 32 ГПК ( 1798-12 ).
У касаційній скарзі позивач порушив питання про скасування зазначеної постанови Вищого господарського суду України з підстав її невідповідності рішенням Верховного Суду України з питань застосування законодавства про оренду, неправильного застосування судом норм матеріального та процесуального права.
Верховний Суд України ухвалою від 7 квітня 2005 р. порушив провадження у справі з перегляду у касаційному порядку постанови Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вирішила, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Суди першої та апеляційної інстанції встановили, що 19 серпня 1992 р. між комітетом міськдержадміністрації, правонаступником якого є позивач (орендодавець) та ТОВ (орендар) був укладений договір оренди, згідно з п. 1 якого орендодавець на основі розпорядження Представника Президента України у м. Києві від 20 серпня 1992 р. N 883 передав, а орендар прийняв в орендне користування для проведення діяльності зі сприяння найбільш повному задоволенню потреб населення у послугах культури та організації різних форм дозвілля будинок по вул. Річній у м. Києві, загальною площею 2 тис. 324,8 квадратних метра, строком до 1 вересня 2007 р.
Задовольняючи позов про розірвання договору оренди та виселення, суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, виходив з положень ст. 783 ЦК ( 435-15 ), якими передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору, наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.
Судами встановлено, що відповідач всупереч умовам договору не сплачував орендну плату та компенсацію податку на землю, інші витрати з утримання приміщення; об'єкт оренди використовувався не за призначенням; без згоди орендодавця; об'єкт оренди передано у користування іншим особам, проведено переобладнання приміщення без відповідних дозволів; самовільно без відповідних дозволів здійснена забудова гаражів; поточний та капітальний ремонт не проводився.
Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди визначені ст. 27 Закону від 10 квітня 1992 р. N 2269-XII ( 2269-12 ) "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути повернути орендодавцеві об'єкт оренди.
Скасовуючи рішення і постанову судів першої та апеляційної інстанції, Вищий господарський суд України виходив з того, що судами було допущено порушення норм господарського процесуального законодавства, оскільки не надано належної правової оцінки доводам та доказам відповідача щодо здійснення ним поточного та капітального ремонтів орендованого приміщення, тому суд дійшов висновку про необґрунтованість та незаконність прийнятих у справі попередніми інстанціями рішень.
Проте погодитися з висновком Вищого господарського суду України не можна, оскільки кожна із обставин, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій щодо невиконання відповідачем спірного договору оренди, є окремою підставою для його розірвання на вимогу орендодавця і за своєю суттю зазначені судові рішення є такими, що відповідають вимогам чинного законодавства.
За таких обставин та керуючись статтями 111-17 - 111-20 ГПК ( 1798-12 ), Верховний Суд України ПОСТАНОВИВ:
касаційну скаргу управління культури задовольнити, постанову Вищого господарського суду України від 23 лютого 2005 р. скасувати, а постанову Київського апеляційного господарського суду від 7 грудня 2004 р. залишити без зміни.